Сделки с землей в России / A Guide to Land Transactions in Russia

100 Pages·2007·0.544 MB·Russian

by  Андрей Гольцблат (Авт.)

a
si
s
u
R
n
s i
n
Рассматриваются правовые аспекты современного регулирования земельных o
отношений в Российской Федерации, в частности вопросы права собственнос- cti
a
ти на землю, приватизации земельных участков, предоставления для строитель- s
n
ства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной a
r
собственности, а также изъятия земельных участков для государственных и му- T C
d G
ниципальных нужд или в случаях их ненадлежащего использования. n
a
Значительное внимание уделено правовому оформлению заключае мых сделок o L Andrey Goltsblat
с земельными участками, в том числе из состава земель сельскохозяйственного e t А Guide to Land
нгоа ззнаакоченноидяа.т е Плоьсктавзаа нвы о б плраосттиив порриевчаитяи здаецйисит в зуеюмщелеьгон ызехм уечлаьстнкоогво, ив грреагжулдиарносквоа-- Guid transactions in Russia
нии других земельных отношений. Предназначена в качестве информационного A
ппооссооббиияе пдрлия ппоодтегонтцоиваклеь снпыехц иуачлаистснтоивк овв о сбдлеалсотик зсе мзеемлльнейы,х ао ттнаокшжее нкиайк. учебное oltsblat АСнддерлекйи Го сл ьзцебмллатей в России
G
y
e
r
d
n
A
и
и
с
с
о
Р
в
й
е
л
м
е
з
с
и
к
л
е
д
С
т
а
л
б
ц
ь
л
о
Г
А.
АЛЬПИНА БИЗНЕС БУКС
Телефон: [phone]
[email protected]
Книжный интернет-магазин:
www.alpina.ru
ssddeellkkii__ss__zzeemmlleeyy..iinndddd 11 1166..0066..22000099 1155::1144::4444
А.А. Гольцблат
Сделки с землей
в России
Купля-продажа
Аренда
Приватизация
Ипотека
2-е издание
На русском и английском языках
Москва
2007
Аndrey Goltsblat
A Guide to Land Transactions
in Russia
Sale and Purchase
Lease
Privatisation
Mortgage
Moscow
2007
УДК 349.41
ББК 65.407
Г63
Г63 Гольцблат А. А.
Сделки с землей в России: Купля-продажа, аренда, приватизация,
ипотека/А.А. Гольцблат; На рус. и англ. яз. — 2-е изд., доп. —
М.: Альпина Бизнес Букс, 2007. — 100 с. — (Серия «Библиотека юриди-
ческой компании “Пепеляев, Гольц блат и партнеры”»)
ISBN 978-5-9614-0484-5
Рассматриваются правовые аспекты современного регулирования земельных
отношений в Российской Федерации, в частности вопросы права собственности
на землю, приватизации земельных участков, предоставления для строительства
земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной соб-
ственности, а также изъятия земельных участков для государственных и муници-
пальных нужд или в случаях их ненадлежащего использования.
Значительное внимание уделено правовому оформлению заключаемых сделок
с земельными участками, в том числе из состава земель сельскох озяйственного на-
значения. Показаны противоречия действующего земельного и гражданского за-
конодательства в области приватизации земельных участков, в регулировании дру-
гих земельных отношений.
Предназначена в качестве информационного пособия для потенциальных участ-
ников сделок с землей, а также как учебное пособие при подготовке специалистов
в области земельных отношений.
УДК 349.41
ББК 65.407
Все права защищены. Никакая часть этой
книги не может быть воспроизведена в какой
бы то ни было форме и какими бы то ни было
средствами без письм ен ного разрешения влад ель -
ца авторских прав.
© Гольцблат А.А., 2007
© Оформление. ООО «Альпина Бизнес
ISBN 978-5-9614-0484-5 Букс, 2007
Юридическая компания «Пепеляев, Гольцблат и партнеры»
совместно с издательством «Альпина Бизнес Букс» выпус-
кает серию книг «Библиотека юридической компании
“Пепеляев, Гольцблат и партнеры”», в рамках которой
выходят публикации по актуальным проблемам применения
правовых норм законодательства российским бизнесом. В кни-
гах юристы компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры»
поделятся с читателями уникальным опытом практическо-
го применения законодатель ства при осуществлении круп-
ных проектов в следующих отраслях права:
• Налоговое право
• Корпоративное право
• Валютное законодательство
• Защита интеллектуальной
собственности
• Таможенное право
• Земельное право
ОГЛАВЛЕНИЕ
ПРЕДИСЛОВИЕ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .10
ГЛАВА 1. НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ ПРАВОВОГО
РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ
ОТНОШЕНИЙ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .16
1.1. Право собственности на землю . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .16
1.2. Категории земель . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20
1.3. Ограничения на приобретение земельных участков
в собственность иностранными гражданами
и юридическими лицами . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22
1.4. Предоставление земельных участков,
находящихся в государственной
или муниципальной собственности . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .24
1.4.1. Предоставление земельных участков
для строительства . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
1.4.2. Предоставление гражданам и юридическим
лицам земельных участков сельскохозяйственного
назначения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
1.5. Изъятие земельных участков для государственных
или муниципальных нужд . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .30
1.5.1. Общие требования к изъятию земельных
участков . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
1.5.2. Использование сельскохозяйственных
угодий для строительства . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
1.5.3. Возмещение убытков собственникам земельных
участков, землевладельцам, землепользователям
и арендаторам . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
CONTENTS
FOREWORD . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11
CHAPTER 1. SOME ASPECTS OF THE REGULATORY
FRAMEWORK GOVERNING LAND RELATIONS . . . .17
1.1. Land Ownership . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .17
1.2. Land Categories . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .21
1.3. Restrictions on the Purchase of Land
by Foreign Nationals and Legal Entities . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23
1.4. Allocation of State or Municipally-owned Land . . . . . . . . . . . .25
1.4.1. Allocation of Land for Construction Projects . . . . . . . 25
1.4.2. Allocation of Agricultural Land
to Individuals and Legal Entities . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
1.5. Withdrawal of Land for State or Municipal Needs . . . . . . . . . .31
1.5.1. General Principles of Land Withdrawal . . . . . . . . . . . . 31
1.5.2. Use of Farmland for Construction Projects . . . . . . . . . 35
1.5.3. Indemnification of Losses to Landowners,
Landholders, Land-Users and Tenants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
1.5.4. Indemnification of Crop Losses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
1.6. Withdrawal of Improperly Used Land . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .45
CHAPTER 2. LAND PRIVATISATION . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .51
CHAPTER 3. LAND TRANSACTIONS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .63
3.1. Transactions with Privately-Owned Land
(Except for Agricultural Land) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .63
3.1.1. Land Sale and Purchase . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
3.1.2. Land Lease . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
1.5.4. Возмещение потерь
сельскохозяйственного производства . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
1.6. О порядке изъятия ненадлежаще используемого
земельного участка . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .44
ГЛАВА 2. ПРИВАТИЗАЦИЯ ЗЕМЛИ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .50
ГЛАВА 3. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ СДЕЛОК С ЗЕМЛЕЙ . . . . . . . . .62
3.1. Сделки с земельными участками, находящимися
в частной собственности (за исключением земель
сельскохозяйственного назначения) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .62
3.1.1. Купля-продажа земли . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
3.1.2. Аренда земли . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
3.1.3. Ипотека земельных участков . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
3.1.4. Вклад в уставный (складочный) капитал . . . . . . . . 72
3.2. Аренда несельскохозяйственных земель, находящихся
в государственной и муниципальной собственности . . . . . . . .74
3.3. Совершение сделок с землями
сельскохозяйственного назначения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .76
3.3.1. Принципы оборота земель
сельскохозяйственного назначения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78
3.3.2. Купля-продажа земельного участка . . . . . . . . . . . . . 80
3.3.3. Аренда земельных участков . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
ГЛАВА 4. О НЕКОТОРЫХ ПРАВОВЫХ КОЛЛИЗИЯХ
ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
В ОБЛАСТИ РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ
ОТНОШЕНИЙ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .84
4.1. Нормы гражданского и земельного законодательства . . .84
4.2. Законодательство о приватизации земельных участков . .88
3.1.3. Land Mortgage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
3.1.4. Contributions to Authorised Capital . . . . . . . . . . . . . . . 73
3.2. Lease of Non-Agricultural Land under State or Municipal
Ownership . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .75
3.3. Agricultural Land Transactions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .77
3.3.1. Principles Governing Agricultural Land Transactions 79
3.3.2. Land Plot Sale and Purchase . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
3.3.3. Land Lease . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
CHAPTER 4. SOME LEGAL CONTRADICTIONS
IN THE FEDERAL LAWS REGULATING
LAND RELATIONS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .85
4.1. Provisions of Civil and Land Laws . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .85
4.2. Land Privatisation Laws . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .89
ПРЕДИСЛОВИЕ
Россия переживает второй период реформ. Как ни парадоксаль-
но это звучит, в действительности шаги, предпринимаемые Прези-
дентом РФ и Правительством РФ, направлены на серьезные измене-
ния не только в сфере законодательства, но и в правоприменитель-
ной практике.
Не остались в стороне и земельные отношения. Государство стано-
вится более решительным, обеспечивая свои интересы и приорите-
ты. Все чаще практикующие юристы представляют интересы сторон
в спорах по сделкам с землей, заключенным в начале 1990-х гг. Более
того, сделки, заключенные позже, в 2000–2001 гг., также становятся
объектом пристального внимания прокуратуры. Это объективный
процесс. Никакая реформа невозможна без соблюдения принятых в
ее поддержку законов.
Практика показывает, что сомнительность сделки может быть до-
казана в любой момент, и интерес к такого рода сделкам в последнее
время возрастает. Инвесторы уже понимают, что от того, насколько
грамотно и профессионально юристы выполнят свою работу при
реализации инвестиционного проекта, зависит дальнейшая судьба
предприятия. Большинство правовых вопросов при выполнении
первых этапов инвестиционного проекта связано именно с земель-
ными правоотношениями. От грамотной реализации законодатель-
ных возможностей зависит успешная деятельность предприятия.
Вступивший в силу Земельный кодекс РФ1 внес серьезные коррек-
тивы в практику отношений, связанных с куплей-продажей земли.
1 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // СЗ
РФ. 2001. № 44. Ст. 414.