6 BAB II TINJAUAN & LANDASAN TEORI II.1. Tinjauan Umum Tinjauan umum ini akan membahas ...

26 Pages·2004·0.35 MB·Indonesian

BAB II
TINJAUAN & LANDASAN TEORI

II.1. Tinjauan Umum
Tinjauan umum ini akan membahas tentang, mal, apartemen, dan hemat energi.
II.1.1. Mal
Karena mal merupakan salah satu jenis dari pusat perbelanjaan, maka secara
singkat akan dibahas pusat perbelanjaan terlebih dahulu.
II.1.1.1. Deskripsi Pusat Perbelanjaan
Pusat perbelanjaan adalah sekelompok penjual eceran dan usahawan
komersil lainnya yang merencanakan, mengembangkan, mendirikan, memiliki dan
mengelola sebuah properti tunggal. Pada lokasi properti ini berdiri disediakan juga
tempat parkir. Tujuan dan ukuran besar dari pusat perbelanjaan ini umumnya
ditentukan dari karakteristik pasar yang dilayani. Konfigurasi umum pusat
perbelanjaan contohnya adalah gedung tertutup dan pasar terbuka, (International
Council of Shopping Center, 1999). Selain sebagai tempat berbelanja pusat
perbelanjaan juga adalah tempat berkumpul dan berekreasi. Ketiga unsur itu
umumnya ada pada suatu pusat perbelanjaan dimana pada perkembangannya saling
mempengaruhi.
International Council of Shopping Center (1999) mengklasifikasikan pusat
perbelanjaan menjadi beberapa tipe berdasarkan skala pelayanannya, yaitu:

6
Tabel 2.1: Tipe Pusat Perbelanjaan
Tipe Pusat Karakteristik Contoh
Perbelanjaan
1. Neighborhood Center (cid:198) Terletak disekitar daerah Indomaret, Alfamart,
pemukiman dengan skala pelayanan dan Hero Supermarket.
lingkungan dan ditujukan untuk
melayani kebutuhan sehari-hari
(makanan, minuman, obat-obatan,
perkakas rumah tangga, dll.).
2. Community Center (cid:198) Hampir serupa dengan tipe Ramayana Department
neighborhood center, namun dengan Store.
skala pelayanan yang lebih luas dan
dari segi kuantitas lebih banyak jenis
barang yang ditawarkan (apparel,
home furnishings, elektronik, dll.).
(cid:198) Biasanya terdapat department
store yang banyak menawarkan
potongan harga.
3. Regional Center (cid:198) Pusat perbelanjaan skala wilayah Pondok Indah Mall dan
dengan anchor-tenant sebagai ITC Kuningan.
pusatnya dan toko-toko lain dan
dilengkapi dengan fasilitas parkir
yang cukup besar.
4. Super-Regional (cid:198) Pusat perbelanjaan skala kota Mega Mall Pluit dan
Center yang serupa namun lebih besar dari Kelapa Gading Mall.
regional center dengan lebih banyak
anchor-tenant. Biasanya terletak di
pusat kota.
5. Fashion/Speciality (cid:198) Pusat perbelanjaan dengan ITC Roxy Mas dan Ratu
Center sebuah spesialisasi seperti retail- Plaza.
retail fesyen, elektronik ataupun
unit-unit retail yang sejenis
6. Power Center (cid:198) Didominasi oleh suatu anchor- Carrefour.
tenant, menawarkan banyak
program diskon dalam skala layanan
wilayah.
7. Theme/Festival (cid:198) Pusat perbelanjaan dengan tipikal Cilandak Town Square
Center ataupun tema tertentu, biasanya dan FX Mall.
didominasi berupa unit-unit restoran
maupun fasilitas hiburan.
8. Outlet Center (cid:198) Biasanya terletak dikawasan Pasar Seni Ancol.
rekreasi atau turisme, terdiri dari
unit-unit retail yang menjual barang
7
dengan brand sendiri, tersusun
berjajar maupun berupa cluster.

Di sebagian besar belahan dunia seperti Eropa, Inggris Raya dan Australia
pusat perbelanjaan modern yang terdiri dari unit-unit retail, umum disebut shopping
center. Di Amerika Utara penggunaan istilah shopping center/plaza merujuk
kepada kompleks tempat belanja terbuka/outdoor. Sedangkan untuk tempat belanja
didalam bangunan, yang merupakan salah satu jenis pusat perbelanjaan yang lebih
tertutup/indoor disebut shopping mall, atau mall saja.

II.1.1.2. Definisi Mal
A shopping mall or shopping centre is a building or set of buildings which
contain retail units, with interconnecting walkways enabling visitors to easily walk
from unit to unit (Pacione, 2005).
A shopping mall is a an enclosed shopping center that have large structure
managed by a single company housing a variety of retail shops and services,
surrounded by a parking area, and situated in a suburban setting; or any large
shopping center; or a mixed-use shopping complex, which combines stores,
services, offices, restaurants, recreation, and other functions (Shopping Mall and
Shopping Center Studies: Eastern Connecticut State University, 2009).
Mal adalah jenis dari pusat perbelanjaan yang secara arsitektur berupa
bangunan tertutup dengan suhu yang diatur dan memiliki jalur untuk berjalan-jalan
yang teratur sehingga berada diantara antar toko-toko kecil yang saling berhadapan.
Karena bentuk arsitektur bangunannya yang melebar (luas), umumnya sebuah mal
8
memiliki tinggi tiga lantai. Di dalam sebuah mal, penyewa besar (anchor tenant)
lebih dari satu (banyak) (Dewan Pusat Perbelanjaan Internasional, 1999).
Dari beberapa pengertian diatas dapat disimpulkan bahwa mall adalah
sebuah jenis pusat perbelanjaan tertutup yang terdiri dari berbagai macam jenis
unit-unit retail, restoran, serta fasilitas rekreasi dan hiburan yang terdapat didalam
satu bangunan, dengan unit-unit yang disewakan/dijual dan dikelola oleh sebuah
manajemen terpadu.
Di Inggris istilah mall digunakan dan tumbuh secara bertahap di kalangan
generasi muda. Di Indonesia istilah mall di pakai dan berkembang untuk
menyatakan sebuah jenis pusat perbelanjaan tertutup dengan skala besar yang
menawarkan tidak hanya fasilitas berbelanja namun juga fasilitas hiburan/rekreasi
serta tempat bersosialisasi, dengan unit-unit retail yang terhubung oleh koridor dan
void yang besar.
II.1.1.3. Deskripsi Mal
International Council of Shopping Center (1999) mengklasifikasikan
shopping mall menjadi dua bagian besar berdasarkan ciri fisiknya, yaitu:
1. Strip Mall/Open Mall
Strip mall atau juga disebut shopping plaza adalah suatu tipe pusat perbelanjaan
terbuka dengan deretan unit-unit retail yang umumnya terdiri dari 1-2 lantai yang
tersusun berjajar (umumnya berderet lurus maupun membentuk konfigurasi U atau
L) dengan area pejalan kaki terbuka ditengahnya yang menghubungkan antar unit-
unit retail yang saling berhadapan.
9
Pada perkembangannya dengan makin minimnya lahan (terutama di perkotaan) tipe
pusat perbelanjaan strip mall ini berubah menjadi unit-unit retail dengan parkir
kendaraan yang biasanya terletak didepannya untuk menyesuaikan/optimalisasi dari
lahan yang ada. Di Amerika Utara strip mall hampir selalu ditemukan di tiap
bagian kota, umumnya terletak di dekat persimpangan jalan utama ataupun
disekitar area residensial dengan luasan berkisar antara 500 m² hingga 9000 m²
(Edmonds, 2007, p10).
2. Shopping Mall/Closed Mall
Shopping mall atau biasa disebut mall saja merupakan tipikal pusat perbelanjaan
yang bersifat tertutup/indoor berisi unit-unit retail yang umumnya disewakan,
dengan selasar besar tertutup yang berada diantara unit-unit retail yang berhadapan.
Dengan dukungan teknologi seperti pengatur suhu ruangan (Air Conditioner/AC)
untuk menambah kenyamanan dalam berbelanja.
Biasanya mall merupakan multi-storey building (terdiri lebih dari 2 lantai)
dikarenakan letaknya yang umumnya dibangun di dekat pusat kota dimana lahan
sangat terbatas namun dengan tuntutan fungsi yang banyak, sehingga pembangunan
mall lebih bersifat vertikal dengan luasan yang biasanya lebih besar dibanding strip
mall. Dalam perkembangannya pertumbuhan mall sangat pesat (terutama di
perkotaan) dan merupakan salah satu pusat bisnis, interaksi sosial, hiburan,
pameran serta promosi yang populer bagi masyarakat kota.

10
Sedangkan berdasarkan luasan dan skala layanannya International Council of
Shopping Center (1999) mengklasifikasikan shopping mall menjadi beberapa
bagian, yaitu:
1. Regional Mall
Regional Mall adalah tipe mall yang didesain dengan luasan gross saleable area
(area yang disewakan) antara 37.000 m² - 74.000 m², dengan minimal dua anchor-
tenant dengan deskripsi umum unit-unit retail yang high-end (kelas atas), seperti
Plaza Senayan.
2. Super-regional Mall
Super-regional mall adalah mall dengan dengan luasan gross saleable area (area
yang disewakan) lebih dari 74.000 m² dan menjadi shopping mall yang dominan di
wilayahnya, seperti Mall Taman Anggrek ataupun Mall Kelapa Gading.
3. Outlet Mall
Adalah tipikal mall ataupun pusat perbelanjaan yang mempunyai satu anchor-
tenant yang dominan dan menguasai area perbelanjaan tersebut dan beberapa unit
retail kecil. diantaranya dan umumnya banyak terdapat program diskon yang
ditawarkan dalam harga yang murah.

II.1.2. Apartemen
II.1.2.1. Definisi Apartemen
An apartment is a self-contained housing unit that occupies only part of a
building. Apartments may be owned (by an owner/occupier) or rented by tenants
(Hunt, 2000).
11
An apartment building, block of flats or tenement, is a multi-unit dwelling
made up of several (generally four or more) apartments (US), or flats (UK). A
difference may be an apartment is one of many units on a floor and a flat is the only
unit on a given floor. The term apartment building is used regardless of height in
North America and the terms residential tower or apartment tower are used in
other countries such as Australia (Levy et al, 2009).
Apartemen merupakan sebuah model tempat tinggal yang hanya mengambil
sebagian kecil ruang dari suatu bangunan. Suatu gedung apartemen dapat memiliki
puluhan bahkan ratusan unit apartemen. Istilah apartemen digunakan secara luas di
Amerika Utara, sementara istilah flat digunakan di Britania Raya dan negara-
negara persemakmuran (Digilib Universitas Petra, 2005).
Berdasarkan beberapa sumber diatas dapat disimpulkan bahwa apartemen
adalah sebuah model tempat tinggal/unit hunian yang hanya mengambil sebagian
kecil ruang dari suatu bangunan, dengan sistem kepemilikan beli/sewa.

II.1.2.2. Deskripsi Apartemen
Menurut Chiara, dkk, dalam bukunya ”Manual Housing Planning & Design
Criteria” (1975) bangunan apartemen dapat diklasifikasikan dari beberapa
kategori, antara lain:
Tabel 2.2: Kategori jenis apartemen
Kategori Berdasarkan Jenis Karakteristik
1. Ketinggian (cid:198) Low-rise apartment (cid:198) Adalah tipe bangunan apartemen
sampai dengan ketinggian 6 lantai.
(cid:198) Middle-rise (cid:198) Tipe bangunan apartemen antara
apartment 6-9 lantai.
12
(cid:198) High-rise apartment (cid:198) Adalah tipe bangunan apartemen
bertingkat tinggi sampai dengan
ketinggian 40 lantai atau bahkan
lebih.
2. Penyusunan Lantai (cid:198) Simplex apartment (cid:198) Satu unit penghuni dilayani
dalam satu lantai yang terdiri dari
beberapa unit, jika disediakan lift
maka bukaan lift disediakan ditiap
lantai.
(cid:198) Duplex apartment (cid:198) Kebutuhan satu unit hunian
keluarga di layani dalam dua lantai,
dengan ruangan service di lantai
bawah, seiap unit dapat dicapai
melalui koridor pada lantai bawah,
dan apabila ada bukaan lift maka
disediakan pada lantai ini.
(cid:198) Triplex apartment (cid:198) Kebutuhan satu unit hunian
keluarga di layani dalam tiga lantai,
dan pada satu lantai terdapat
beberapa unit hunian yang lainnya,
dan pencapaiannya hanya pada satu
tingkat saja, juga bukaan lift
terletak pada lantai ini.
3. Fasilitas (cid:198) Apartment/flat (cid:198) Kumpulan unit-unit hunian
apartemen dengan fasilitas standar.
(cid:198) Condominium (cid:198) Kumpulan unit-unit hunian
apartemen dengan fasilitas lebih
lengkap & mewah dari apartemen
standar.
4. Kepemilikan (cid:198) Sistem Sewa (cid:198) Apartemen yang disewakan
dengan harga tetap setiap bulannya.
Pemeliharaan unit biasanya
menjadi tanggungan
owner/pengelola apartemen.
(cid:198) Sistem Beli (cid:198) Apartemen dengan sistem
pembelian ataupun angsuran yang
telah ditetapkan. Setelah angsuran
lunas maka unit apartemen menjadi
milik tenant.
5. Pelayanan & (cid:198) Serviced & (cid:198) Apartemen yang ditawarkan
Kelengkapan Furnished dengan fasilitas room service serta
unit yang telah dilengkapi
furnitur/perabot.
13
(cid:198) Non-serviced & (cid:198) Apartemen yang ditawarkan
Furnished tanpa fasilitas room service namun
dengan unit yang telah dilengkapi
furnitur/perabot.
(cid:198) Non-serviced & Un- (cid:198) Apartemen yang ditawarkan
furnished tanpa fasilitas room service dan
tidak dilengkapi furnitur/perabot

II.1.3. Mixed-Use Building
II.1.3.1. Definisi dan Deskripsi Mixed-Use Building
“Mixed-use development is the practice of allowing more than one type of
use in a building or set of buildings. In planning zone terms, this can mean some
combination of residential, commercial, industrial, office, institutional, or other
land uses.” (Leinberger, 2008)
“Space within a building or project providing for more than one use (i.e., a
loft or apartment project with retail, an apartment building with office space, an
office building with retail space) (Arizona Real Estate Development, 2009)
Mixed-use Development atau proyek multi fungsi, adalah kawasan yang
terdiri dari satu atau beberapa massa bangunan yang terpadu dan saling
berhubungan secara langsung dengan bangunan lain dengan peruntukan yang
berbeda, semua massa bangunan berdiri di atas lahan yang sama dan dimiliki oleh
satu pengembang. Produk Bangunan hasil proyek multifungsi ini lebih dikenal
14
Mixed-use building yang merupakan Bangunan dengan fungsi ganda Mixed-use
building adalah perpaduan antara fasilitas hunian, fasilitas rekreasi dll. (Savitri et
al, 2007).
Dari beberapa sumber serta pengertian diatas dapat disimpulkan bahwa
mixed-use building adalah beberapa fungsi bangunan yang berbeda yang disatukan
atau dikombinasikan pada satu massa bangunan dan umumnya dikembangkan
dengan fungsi-fungsi residensial/hunian (apartemen dan hotel), maupun fungsi
komersial dan bisnis (kantor dan pusat perbelanjaan).

II.2. Tinjauan Khusus
II.2.1. Pusat Perbelanjaan dan Apartemen di Jakarta Barat
Slipi merupakan salah satu kawasan premium dan padat sekaligus juga ”jantung
kota” di Jakarta Barat. Secara khusus kawasan Slipi Jaya adalah bagian dari pusat bisnis
dan ekonomi serta sosial budaya di Jakarta Barat. Terdapatnya area perkantoran,
apartemen, hotel, pasar tradisional, pemukiman padat penduduk, serta Jl. Letjend. S.
Parman (yang merupakan salah satu jalan protokol Ibukota Jakarta) yang membentang
didepannya mengindikasikan bahwa area ini mempunyai nilai jual yang tinggi dari segi
ekonomi.

II.2.2. Data Tapak
1. Kasus Proyek : Fiktif.
2. Pemilik Proyek : Swasta.
15