(13710 Parsel) H Blok No:49 Dubleks Mesken Didim Aydın

23 Pages·2013·2.26 MB·Turkish

NOVA

DEGERLEME RAPORU
EMLAK KONUT GYO AS.
Didim / AYDIN
(1 Adet Villa)
NOV

A

YONETici OZETi

Deijerlemeyi Talep Eden
Kurum/Kisi

Raporu Haziriayan Kurum
Dayanak S8zlesmesi Tarihi
Dejjerienen milkiyet Haklart
Eksportiz Tarihi

Rapor Tarihi

MUstert / Rapor No

Degerteme Konusu
Gayrimenkullerin Adresi

‘Tapu Bilgileri Gzeti

imar Duruma

Raporun Konus

Emlak Konut Gayrimenkul Yatinm Ortakiiy A

Nova Tasinmaz Detierleme ve Danismanlik AS.
21 Mart 2013,

Tam maliyet
29 Mart 2013

+ 04 Nisan 2013

a1 - 2013/1496

Parlementerler Sitesi, (13710 parse!) H Blak, No:49
(Tapu kayttlanna gore 25. Blok, 1 nol) bagime
bolum) Diaim /Ayain

Aydin tll, Didim TIgesi, Bidien Mahalles), Kocaharip
Hevkil, 13710 nou parsel dzerinde kayiti “Bahgel

+ kargir’altmip sokiz adet dubleks ev” vasifi ania

taginmazda 25. Blok, 1 bagimsiz bélim numeral
dubleks mecken

Emlak Konut Gayrimenkul Yatinm Ortakiity AS.

imar planian, Aydin 1. Idare_Mahkemesinin

+ 18.04.2007 tarih ve Ecas No: 2003/1041 - Karar

No: 207/542 ile iptal edilmistir.
Bu rapor, yukanda adres| belirilen batimsiz
bélumdn pazar degierinin tespitine yonelik olarak
hazirlanmisti

GAYRIMENKUL IGIN TAKDER EDILEN TOPLAM DEGER (KDV Hari)

-taginmazin Pazar Deijeri

230.000,-TL 127.000,-usD

RAPORU HAZIRLAYANLAR

TTeyfun KURU
(SPK Lisans Belge No: 401454)

Sorumia Dejerleme Uzmant

Degerleme Uzmani
‘Semih ARDAHAN
(GPK Lisans Belge No: 402228)

Bu rapor, Sermaye Piyasasi Kurslunun Seri VIII, No: 35 sayih “Sermaye Plyasasi Mevzuab
Gercevesinde Dagerleme Hizmell Verocak Slrktlere ve Bu Sieetlern Kuruea Liste Alamalarins
Tigkin Esaslar Hakianda Tebli” hokomior fe Kurul'un 20.07.2007 tarth ve 27/704 say arannds
yer alan *Degerieme Raportarinds Hulunmact Gercken Ascari Husustar” gergevesinde haztranmistn,

septa ccsoedl

o 3
NOVA
icinDEKILER

4. BOLUM — DEGERLEME RAPORU OzETI.

2, BOLOM —SIRKET VE MUSTERIYI TANITICT BILGILER .
2.1 SIRKETI TANITICE BILGILER
2.2 MUSTERIVE TANITICT BILGILER

3.8OL0M DEER TANIM, GEGERLILIK KOSULLAR VE UYGUNLUK BEYANT,
3.1 DEGER TANIME VE GECFRLILIK KOSULLARI frees
3.2. MOSTERE TALEPLERININ KAPSAM VE VARSA GCTIRILEN SINIRLAMALAR
3.3. UYGUNLUK BEYANI

4. BOLUM GAYRIMCHKULON HUKUKI TANIMI VE RESMT KURUMUARDA YAPILAN

INCELEMELER ... ‘i
4.4 IUGILE TAPU SICIL MUDURLUGU'NDE YAPILAN INCELEMELER.
4.2 ILGILI BELEDIVE’DE VAPILAN INCELEMELER :
4.3, TASINMAZIN SON Og YILLIK DONEMDE MULKIYET VE HUKUKI DURUMUNDAKI

DEGISIKLIKLER.. 10

10

10

rt

aa

5.BOLUM GAYRIMENKULON CEVAESEL VE riziki BILGt ERE.
5.1 GAYRIMENKULUN GEVRE VE KONUMU.. i
5.2 TASINMAZIN KONUMLU OLDUGU BLOGUN GENEL INSAAT OZELLIKLERE
5.3 BN VERIMLE VE EN TI KULLANIM ANALIZI....
6. BOLUM PAZAR BILGILERINE ILISKIN ANALIZLER. :
6.1 TORKIYE'DE YASANAN FKONOMIK KOSULLAR VE GAYRIMENKUL PIYASASININ
anaLizt
6.2 BOLGE ANALIZI.
6.3. GAYRIMENKULON DESERINE ETKt EDEN OZET FAKTORLER
5.4 _ PIYASA ARASTIRMAS.....
7. BOLUM — GAYRIMENKULOW DEGERLEME SURECI..
7.4 DEGERLEME VONTEMLERIL
7.2 _ GAYRIMENKULON OSSERLEMESINDE KULLANILAN YONTEMLER...
58. BOLOM GAYRIMENKULON PAZAR DEGERININ TESPITI..
8.1 EMSAL KARSILASTIRMA YONTEMI VE ULASTLAN SONUG..
8.1.1, Emsal anal:
8.1.2, Ulastian Sonus.
GELIR INDIRGEME YON TEN VE ULASILAN SONUC
UZMAN GORUSU.. i
8.4 TASINMAZ IGIN SieKcTiNl2 TARAPINDAN HAZTRLANMIS SOM UG aL
ICERISINDEKI GAYRIMENKUL DEGERLEME RAPORU.
9. BOLOM SONUG.

NOVA TD RAFOR NO ng
NOVA

1. BOLUM ___DEGERLEME RAPORU OZETi

‘Aydin, Th, Didi Tgasl, Parlementerar
DEGERLEME KoNUSU isin tsmi | Sitesindé 1 edat bofimsie boldmun
pozar dejerinin tpi

fe a ess

DEGERLEMEYE TALEP EDEN KURUM | : | Emiak Konut GYO A.S,

;| Nove Tasinmaz Da¥erieme ve
RAPORU HAZIRLAYAN KURUM Breer
| Rapor TaRtHE | 04 Nisan 2033
DEGERLEME KONUSU GAYRIMENKUL HAKKINDA zET BiLGi

| | Aydin i, oicim itgesi, Didi Mahales,

kkocahanp evil, 13710 nok parsel
Azerinde kayith “Bangeli Kargie_ aims
sekiz adet dubleks ev" vasiMi ana
“tasinmacdcki 25. Blok, 1 bagimtz
bolum qumaral dubles mesten

‘Tapu BiLGiLeRt |

Taginmain noter satis yaniims olup
heniiz tapu devil gerecklesmemistir.
liar a ata! * | igerisinde noter satiginda ale olan sahis
Ikamet etmektedir.

imar play, Aydin, dare
Mahkemesi'nin 19.04.2007 tarih ve Esas
No: 2003/1041 - Karar No: 2007/54? lle
Iptal edlimistir.

DEGERLEME RAPORUNDA TAKDIR OLUNAN DEGER (KDV Haric)

‘Taginmazin Pazar Degjert

230.000,-TL

,
rou To sa0n no: 201 S
NOVA

2. BoLiM _SinkeT ve MUSTERiYi TANITICI BILGILER
2.2. SIRKETE TANITICE BILGILER

sinkerin ONVANT Nova Tasinmay Deflerleme ve Danigmanhk AS.

straerin ADRESi + Ataturk Mahallest, Vedat Gonyol Caddest, Zomrit
Sitesi, No: 3, Daire: 4 Atagchir / ISTANBUL

‘TELEFON NO. £490 (216) 455 36 69

FAALIYET KONUSU + Yndrlukteki mevzuat gergevesinde her trl resmi

ve fzel, gersek ve tizel kisi ve kuruluslara at
‘ayrimenkuller, — gayrimenkulprojeleri ve
gayrimenkule " dayali hak ve faydalar tie
menkullerin yerinde tespiti ve _degerlemesin!
yopmak, degerlerinl tespit etmeye yenclik tum
Feporlent dtizeniemek, analiz ve taibite
saligmalanm sunmak ve problemll durumiards
‘g6rds reporu vermektir

KURULUS TAREHE £16 Mayis 2011
SERMAYESt + 270,000,-TL
TICARET SICIL NO 2 777624
KURULUSUN YAYINLANDIGE

TICARET SiciL. GAZETESI'NIN

TARIH VE WO.SU + 23Mayis 2011 / 7020

Not-: Sitket, 29 Temmus 2011 tanh sharyle Bagbakanbk Sermaye Plyasas) Kurulu‘aun
{SPkq “Guycimankul Dederieme Sireetio” Litesr ne all

Not-2: Sukcle, Bonkacik Dazenleme ve Denetieme Kurulu'nun (BDDK) 28.06.2012 tarih ve
4821 novi karan ie dejefeme heme yetsl verImigtit.

22 MOsverivi tanrricr BiLeiLer
sinkerin ONVANE + Emlak Konut Gayrimenkul Yatinm Ortakligh &..

SinKeTiN ADREST + Atatilrk Mahallesi,Turgut Ozal Bulvari,
Gardenya Plaza, No: 11/0
Atasehir / ISTANBUL

‘TELEFON NO 0 (216) 579 15 15

SDENMis SERMAYESE + 2,500.000,- TL

HALICA AGIKLIK ORANE % 25

FAALIVET KONUSU Sermaye Piyasast Kurufu'nun, gayrimenkul yatirim
Cofakhiclanina iliskin dizenlemelerinde yezit ameg ve
konularla iptigal_ etmek ve esas olarak
gayrimentullere, geyrimenkullere dayali_ sermaya
piyasasi araclarna, gayrimenkul projelering ve
gayrimenkullere dayali haklara yatinm yapmak Uzcre
ve kayith sermayeli olarak kuruimug halke agik
<anonim ortaklikur.

PORTEGYUNDE YER ALAN

GAYRIMENKULLER + TOrkiye'nin casitl bélgelerinde yer alan muhtelif

gayrimenkulier

‘
NOVA TD AAPOR No: cong y
NNOVA

3. BOLUM DEGER ANIME, GECERLILIK
KOSULLAR VE UYGUNLUK BEYANT

3.2 DEGER TANIMI VE GEGERLILIK KOSULLART

‘Bu ropor, miisterinin talebi Gzerine adresi belirtilen gayrimenkulGn pazar dederinin
tespitine yénelik olarak hezirlanmistir
Pazar degjeri:

Bir mullkUn, Istekt alici ve Istekli satici arasinds, tareflanns hechangl bir Ulskiden
etkilenmeyecayi sartlar altinca, hicbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hekkinda
yeteri|bligh sahibi kisller olarak, uygun bir pazariama sonrasmde dagerteme tarihinde
ergeklestirecekler! alim satim igleminde el dagisticmesi gerektigi takdir edilen tahmini
tutardir,

Bu deterleme calgmasinda agagidakl hususlarin gecerliligi varsayilmaktadir,

= Analiz edilen gayrimenkulin tnd tle lll! olarak meveut bir pazann vari

ppesinen kabul edilmisti.

= Alieive satici mala ve mantikt hareket etmektedirler

= Tarefiar gayrimenkul ie tigi her konuda tam biigl sahibidirler ve kendilerine

azami fayday1 saglayacak sekilde hareket atmektedirier,

+ Gayrimentaulan satis icin makul bie sre taninmistir.

+ Gdieme nakit veya benzeri araclaria nesin olarak yopilmaktadir.

~ Gayrimenkulan aim ~ satim islemi sirasinda gerekebllecek finansman, piyase

fiz oronian Uzerinden gerceklestinimektedir

3.2 MUSTERT TALEPLERININ KAPSAMI VE VARSA GETIRILEN
‘SINIRLAMALAR.

Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatinrn Ortakiii A.S.'nin talebine Istinaden,
sirket portféytinde bulunan gayrimenkulin pazar deJerinin tespitine yonelik olarak
Sermaye Plyasas! Kurulu'nun Seri VIII, No: 35 sayih "Sermaye Piyesas! Mevzuati
Gercevesinde Dejerleme Hizmeti Verecek Sirkelere ve Bu Sitketlerin Kurulca Listeye
‘Alinmatarina itiskin Esaslar Haklanda Teblif” hikamleri ile Kurul'un 20.07.2007 tarih ve
27/781 sayit kerarnda yer alan *Degerleme Raparlannda Bulunmasi Gereken Asgari
Hususlor® stendartlannda hazifanan gayrimenkul deverleme raporudur, ‘Tarafimza
‘mugted tarefindan getinlen herhangi bir snirlama bulunmamaktadir.

: .
wove oe wo: oa S

vad cam
TNOVA

3.3. UYGUNLUK BEYANI

Bilgimiz ve inangienmiz dadruitusunda asafideki hususlen teyit ederiz:

+ Raporda sunulan bulgular sahip coidujumuz wm bilgiler cersevesinde
dodrudur.

+ Raporda belitilen analizler ve sonuclar sadece belirtlen varsayimlar ve
kogullaria kistth olup kisisel, torafsiz ve Enyargisir profesyonel analiz, fkie ve
sonuclardan alugmaktadit.

+ Defjerierme konusunu olusturan miikle igi olarak giincel veya geleceije dontk
hnighir figimiz yoktur. Bu tsin igindekt taraftara kari verhangi kisisel bir
sikarimiz veya 6n yergimer bulunmamoktadir.

+ Bu abrevie ilgili olarak verdigimiz hizmet ve aldijumir deret, masterinin amacs
lehine sonuclanacak bir yine vaya énceden saptanmus sanuclann gelistirimesi
ve bildirimesine veya bu degerlomenin taserianen kullanimiyla dogrudan till
sonraki bir olayin meydana geimesine baiji deiidir.

~ Dederieme ahlaki kural ve performans standartlarina gore gerceklestirilmistir,

= Reporlame asamasinda gbrey alaniar meslekt editim sartlarna sahiatir.

~ Bu raporun kenusu olan malic sahsen incelenmistir. Dederleme calgmesinés
orev plantann deflerlemesi yapilan mblkin yeri ve tra konusunda daha
‘nceden deneyiml bulunmakadit

+ Raporda belirtiien kigller hartcinde fig kimse bu reporun hazirlanmasinda
‘mesleki bir yardinda bulunmamiste.

‘
NOVA TD RAPOR NO: aang S
NOVA

4. BOLUM GAYRIMENKULUN HUKUKi TANIMI VE
RESMI — KURUMLARDA —YAPILAN
INCELEMELER
+ Emlak Konut Gayrimenkul Yauiim Ortakhii A.S.
5 Aydin
Aucest + Didi
MAHALLESi = iim
Mevkii + Kocahanp
PAFTANO Ni.A3.116
ADA NO
PARSEL NO 213710
ANA GAYRIMENKULON
Niveniét + BeligellKargir atm sekiz adot dublais ay (+)
PARSEL YOZOLGUME = 15.942 m*
BASrstz BOLUMGN
NiTELESE Dubleks mesken
ARSA PAY 2168
BLOK NO 225
KAT NO + Zemin ve
BaGIMSIZBOLOM NO : 1
Yevmive No 16042
itr No 19
SAYFA NO + 1820
TaPU TARIME + 09.23.2020

(#) Taginmaz kat malkiyetine gecmistir.

4.1 ILGiti tapu sicit MODURLUGO'NDE YAPILAN iNCELEMELER

Aydin ili, Didim ices! Tapu Maduriogiaun 29.03.2013 tarihli takyidath tapu kayit
Smedil belgesine gdre dajerleme konusu taginmazin tapu kaytion Gzerinde asadide
betirtlen notlar bulunmekadsr

mii
2 Yonetim Plan: 13.08.1993 tanihl,

© 13706, 13709, 13712 parseller ve 13705 parseldeki 9. Bloktaki (2) nolu bagunsiz
boliim ortak kullanimdir. (05.07.1994 tarih ve 2020 yeymiye no ile)

a, S
MANOVA

© Oak yer: Aycin ill, Bidin ligesi, Bidim Mehalles!, 13706 parsel. (05.07.1994
tarih' ve 2020 yemiye ne ile)

© Ortak yer: Aydin ili, Gidim Ticesi, Cidim Mehallesi, 13712 parsel. (05.07.1964
tarih ve 2020 yeviniye mo ile)

© Ortak yer: Aydin Il, Didi
tarih ve 2020 yevmiye nile)

© Ortak yer: Aydin ill, Didim ilgest, Dicim Mahalles!, 13705 parcel Blok/Ging: 9/2
‘nou begimstz bélm. (05.07.1994 tarlh ve 2020 yevmiye no ile)

© Bakanier Kurulu korari uyannca askeri yasak béigeler ve guvenlk belgeleri
igerisince bulunmaktadir. (06.06.1996 tarih ve 1863 yevmiye no ile}

es, Didim Mahallesi, 13709 parsel. (05.07.1984

Serhler BbIdmb:

© Didim fora Hukuk Mahkemesinin 07.12.2010 tarih ve 2010/313 esas eayil
mahkeme miizekkeresi sayil yazilen lle Intiyatl tedbir. (08.12.2010 tanh ve
17268 yevniye no tle)

Emiak Konut Gayrimenkul Yatirim Ortakligi A.¢'nIn yazisina gre;

= Aydin Ii, Didim Higesi, Kocahanp mevkil, 13720 parselde sain, 25. Siok 1 no's
boyiunsiz bolum, Didim tera teadcrugo‘otn 2008265 talimat sayin dasyasinéen
‘yapulan acik arttrma ihalest ile sabn alinmusti.

+ Bu thae ile ial olarak Servet BATUMLU vasisi Sezin BATUMLU tarafincan Didi
{era Hukuk Mahkemest'nin 2010/313 €. sayil dosyasi le ihalenin feshi davasi

‘aglinis ve mahkemece ceva sonuclanincaya kadar tesmmazin ugiined kigllere
satis ve devrinin dnienmesi igin htiyatl tedbir karan vecilmistir.

+ Bahse kor dava, Didim tera Hukuk Mahkemesnin 2010/313 E, 2011/19
K. soy 10.02.2011 terihll karan lle reddediimistir, Davact tarafindan Lemyiz
eedilen bu karar Yarqitay 12. Hukuk Dairest‘nin 19.01.2012 terlh ve 2011/13535
E, 2012/855 K, sayil karan ile onenmistir.

= figlt kararlar rapor ekinde sunulmustur.

Tepu incelemesi itibariyle degerlemeye konusu taginmazin tapu kayitiert
Gzerindekt ihtiyati tedbir gerhinin terkin durumunda (Ihtlyath tedbir
gerhine gerekce olan karar yukarida belirtilen bilgiler dogrutusunaa
Gesenliligini yitirmistir) taginmazin sermaye piyasas! mevzuati hilkimleri
Sergevesinde Gayrimenkul Yatinm Ortakiibi portféyunde “bina” olarak
bulunmasinda herhangi bir sakmca olmadigi gérlis ve kanaatindeyiz.

worn ronaonno: aru
NOVA

4.2 TLGiLE BELEDIYE'DE YAPILAN INCELEMELER

Dicimn Beledive Baskanivann 28.11.2012 tarih ve M.09,3.0iD.0.13,/622,03,-2300-
41141 soyth yazisina gore rapora konu taginmazin Konumlu olduju perselin bulundugu
Dicim gest imar planlart Aydin 1. Idare Mahkemestnin 19.04.2007 tarih ve Esas No:
2003/1041 - Karer No: 2007/S42 ile Ital ediimistir. Bélgenin Turlem Bakanini‘oun
planiama yetki sehasinda kaldii ve planlann onay asamasinda oldugu égrentimisti

Raper Konusu taginmaza ait arsiv dosyasinda yepilan Incelemelerdie asagidaki
tespitierde bulunutmustur, |

* Didim Tapu Sicit Mudarlagirnde devlerleme konusu taginma7 alt 14.03.1991
tarihil mimari praje Incelenmig olup Isbu mimari projedeki kat planlarina core
tasinmaz zemin ve normal kat olmak Gzere 2 Kattan oltymaktadir. Proje
kesiterinde cet kell da gOsterlimistir. Anca kat planlannda gésteriimemis olmast
Nredeni lle zemin kat 38 m?, normal kat 47 m? olmak Uzere toplam kullanim alant
85 mir,

+ Didim Belediyesiinde Incelenen mimari projede ise tesinmaz zernin, normal ve gat!
katt olmak iizere 3 kattan olugmaktadir. Mimari projeye gore zemin kat 38 m2,
normal kat 47 m2, catr katt ise 47 m? olmak Gzere tapinmazin toplam kullanim
alan 132 rmdir

* Tasinmazn konumiy oldu 13719 no’u parse! dzerinde bulunan yapilar icin
ddzenlenmis olan 10.07.1981 tarih ve Gilt: 1 J Sahife: 39 sayil yop kullanma izin
belgesi bulunmaktadir. Sir konusu yapi kullanma izin belgesi 68 adet her bith
20m? alanl, max: 6.50 m yuksokigincdeki meskenler icin toplam 6.120 m? alan
‘gin dizenlenmistir. Yapr ruhsat: gérilememis olup Incelenen yapt kullanma izin
belaesinden yapr rulsatinn tavthinin 04.08.1987 tarih ve Cilt: 10 / Sahife:
20 seyih oldu anlagimaktaair,

* Digim Tapu Stell Madarl090 ve Didim Belediyestinde incelenen mimarl projeler
‘arasindaki alansol ferchiklar ve yapr kullanma izin belgesi dzerinde belirtiten alan
Farkiligs de dikkate alinarak, igbu degerleme raporunda takdir edilen devjerde
‘Sthvenll terafta kalmak amaciyia deierlemede Didim Tapu Sie madUriagi'nde
Incelenen kat irtifakina esas mimarl profe Gzerinden hesaplanan kullanim alani (85
2} dikkate alinmustir.

+ Imer durumu incelemesi itibariyle degertemeye konu tasinmezin imar planinds
Delirsiaik soz konusucur. Ancak taginmazin kat milkiyetli ve iskanlt olmas!
edeniyie yaprsal olarak kazanimis haklan dikkate abnarak mar planindaki
betiriztiiin olumsuz bir durum olusturmadit kansatine vanimestit.

;
somo arava: rfl 5