1 Vi har skrevet til Susanne Mie Adamsen og Søren Bo Jensen, Stormgade 7, 3390 Hundested

17 Pages·2016·0.17 MB·Danish

Halsnæs kommune

Rådhuspladsen 1

3300 Frederiksværk

2015 - 2587

Dato: 12-10-2015

Vi har skrevet til Susanne Mie Adamsen og Søren Bo Jensen,

Stormgade 7, 3390 Hundested vedrørende ejendommen

beliggende Stormgade 7, 3390 Hundested, kommunens j.nr.

2014/0008027.
Statsforvaltningen

Storetorv 10
Svar på klage
6200 Aabenraa
Statsforvaltningen har behandlet jeres klage af 5. januar

2015 over, at Halsnæs kommune den 10. december 2014 har
Sagsnummer.: 2015 - 2587
meddelt afslag på retlig lovliggørelse.
SAGSBEHANDLER: Trine Brønsgaard

Dette brev er inddelt i fire punkter:
Telefon: [phone]
1. Afgørelse
EAN-Nr. 5798000362222
2. Begrundelse
skriv til os via borger.dk
3. Retsregler
www.statsforvaltningen.dk
4. Klagevejledning

EKSPEDITIONS- OG TELEFONTIDER
1. Afgørelse
findes på
Vi hjemviser kommunens afgørelse af 10. december 2014 til
www.statsforvaltningen.dk/tider
fornyet behandling i kommunen.

Hjemvisningen af sagen betyder, at den er afsluttet i
Statsforvaltningen og sendt tilbage til kommunen.
Kommunen skal derfor behandle sagen på ny og træffe en ny
afgørelse.

I skal være opmærksom på, at kommunens nye behandling
godt kan føre til samme resultat i sagen.

2. Begrundelse for afgørelsen
Sådan vurderer vi sagen
Vi vurderer, at kommunens afgørelse er behæftet med
væsentlig mangel i form af manglende konkret vurdering af,
om der kan ske retlig lovliggørelse, at det må føre til en
hjemvisning af sagen med henblik på fornyet behandling og
afgørelse.

Vi finder således ikke, at kommunen i tilstrækkelig grad har
vurderet, om terrassen krævede byggetilladelse på
opførelsestidspunktet, ligesom det ikke fremgår, at
1
kommunen har vurderet om terrassen kan tillades eller opnå dispensation efter de
regler, der gælder på tidspunktet for lovliggørelsessagen.

Således ses det, at kommunen alene har begrundet afslaget i, at det ansøgte er i
strid med BR10 kap 2.2.3 stk. 1 nr. 2, om hævede opholdsarealer ved
enfamiliehuse, og at man efter en helhedsvurdering giver afslag, da man skønner at
det ansøgte giver indbliksgener, og at terrassen er opført uden byggetilladelse og i
strid med gældende bygningsreglement.

Vi finder ikke, at kommunens afgørelse lever op til bygningsreglementets
bestemmelser om helhedsvurdering i BR10 kap 2.3.

Hvad har været afgørende for resultatet
Vi har lagt vægt på, at det fremgår af sagen, at ejer af Stormgade nr. 9, d. 18.
august 2014 har rettet henvendelse til kommunen og forespurgt om mulighederne
for at få jeres terrasse nedlagt eller ændret, da den er placeret højt i forhold til
nabogrunden og giver indblik til hele hans grund.

Videre fremgår det, at Halsnæs Kommune har sendt jer brev d. 11. september 2014
og oplyst om naboklagen, samt oplyst at kommunen ud fra luftfotos kan konstatere,
at der er sket terrænregulering. Kommunen oplyser herefter at Byggeloven § 13 giver
kommunen mulighed for at pålægge udførte terrænreguleringer ændret, hvis
reguleringerne medfører gener for nabogrundene.

Videre anføres, at hævede opholdsarealer skal overholde mindste afstand til
naboskel på 2,5m, jf. BR10 kap 2.2 3, stk.1 nr. 2.

Afslutningsvis fastsættes frist for jeres redegørelse for terrænreguleringen, terrasser
i skel og ansøgning om lovliggørelse til d. 13. oktober 2014.

Det fremgår, at I d. 15. september 2014 har sendt kommunen en mail, hvori I
spørger om der er mulighed for an besigtigelse på grunden.

I oplyser, at det er vanskeligt at beskrive forholdende, men at grunden er meget
kuperet, at terrassen lå der, da I købte huset, og at I har haft en tømrer til at lave
en det samme sted og i samme højde som den gamle. Det fremgår videre, at der
først er modtaget klage fra naboen, efter at der er kommet ny ejer af nr. 9.

I anfører, at grunden er så lille og så kuperet, at hvis I skal sløjfe terrassen ligger
der en høj tilbage, så I slet ikke kan bruge hjørnet. I kan ikke grave højen af, da
naboens have (Strandgade) så falder ind i jeres have, da terrassen er på højde med
deres grund, og at fjernvarmerøret ind til Strandgade i øvrigt ligger under trappen
til terrassen.

Det fremgår videre, at Halsnæs Kommune d. 18. september 2014 har foretaget syn
på jeres adresse, og at man har konstateret at der ligger en hævet terrasse i skel
mod Stormgade 9 og Strandgade 6.

Der fastsættes frist for indlevering af redegørelse for terrænnets højde d. 17.
oktober 2014.

Det fremgår, at I har indsendt oplysninger om højder fra terrassen og søgt om retlig
lovliggørelse. I anfører, at haven er meget lille, og at I ikke kan bruge grunden hvor
terrassen ligger til andet, da der ligger en lille høj/bakke under. Videre fremgår, at
grunden udligner sig mod niveauet på Strandgade, som også ligger højt. Det
fremgår, at I har lukket siden af terrassen af efter aftale med ejer af Stormgade nr.
9.

Det fremgår af den indsendte højdeangivelse, at terrassen ligger 15 cm over terræn
mod Strandgade, og 28-90cm over terræn mod Stormgade. r

9. oktober 2014, har kommunen udbedt sig situationsplan med angivelse af afstand
til naboskel og enfamiliehuset, samt tværsnittegning, som viser terrassens
konstruktion og terrænnets skråning med angivelse af højdemål. Der fastsættes frist
for indsendelse d. 24. oktober 2014.

Det fremgår, at I har indsendt disse oplysninger d. 20. oktober 2014, og at I i brevet
anfører, at terrassen lå der da I købte huset i 2008, hvilket kan bekræftes med
billeder. Det fremgår videre, at flere af jeres naboer kan bekræfte, at terrassen har
ligget på grunden i mange år.

Det fremgår, at kommunen har sendt jeres ansøgning i høring hos naboerne i
henholdsvis Strandgade 6 og Stormgade 9. Fra naboerne i Strandgade er der
kommet svar om, at terrassen ikke er til gene og at grundene i området generelt er
kuperede hvilket gør det vanskeligt at overholde bygningsreglementer m.v.

Fra ejer af Stormgade 9 kommer bemærkning om, at terrassen er bygget helt op til
skel, og hævet betragteligt over oprindeligt koteniveau. Videre anføres, at ejeren, på
baggrund af niveauforskellen mellem grundene mener at terrassen må være hævet
70-100cm over terræn. Endeligt bemærkes, at der er indblik til hele grunden på nr.
9.

Statsforvaltningen bemærker, at det ikke af de modtagne akter fremgår, at der er
fastlagt koter for grunden, som anført af ejer af Stormgade 9.

Halsnæs Kommune har d. 10. december truffet afgørelse i sagen.

Det fremgår heraf,

” Afslag på ansøgning om lovliggørelse af hævet terrasse i naboskel på matrikel nr.
3 EG,
Hundested By, Torup beliggende Stormgade 7, 3390 Hundested
Du har den 22.10.2014 søgt om lovliggørelse af hævet terrasse i skel på ovennævnte
ejendom.
Der gives hermed afslag på ansøgningen.
Terrassen er opført i naboskel på skrånende terræn i 2009, bygget af en
stolpekonstruktion
med terrassedæk på toppen af skråningen. Terrassen er opført mod 2 naboskel,
Stormgade 9
og Strandgade 6. •
Der har været foretaget nabohøring. Der er modtaget en indsigelse og en positiv
udtalelse.
Det ansøgte er i strid med bygningsreglement 201 O (BR1 O), der anfører i kap. 2.2.3,
stk. 1, nr.
2, at Ved enfamiliehuse skal terrasser, hævet mere end 30 cm over terræn, placeres
mindst
2,5 m fra skel mod nabo.
Der er derfor foretaget en helhedsvurdering jf. BR1 O kap. 2.3.
Ud fra helhedsvurderingen gives der afslag på baggrund af, at Miljø og Teknik skønner, at
den´hævet terrasse giver væsentlige indbliks gener ind til naboens ejendom, desuden er
terrassen opført uden tilladelse og er i strid med gældende bygningsreglement.
Du skal senest d. 30 .3.2015 have berigtiget forholdet ved, at flytte terrassen 2,5 m fra
naboskeljf. bygningsreglementet 2010 kap. 2.2.3, stk. 1, nr. 2 eller flytte terrassen til
græsplænens niveau, så den ikke er til gene for naboen.
Afgørelsen kan for så vidt angår retslige spørgsmål påklages ifølge vedlagte
klagevejledning.
Kopi af denne skrivelse er sendt til ejerne af Stormgade 9 og Strandgade 6.”

Det fremgår således, at Halsnæs Kommune meddeler afslag på retlig lovliggørelse
med henvisning til, at terrassen er i strid med BR10 kap 2.2.3 stk.1, nr. 2, i det
den ikke holder en mindste afstand til skel på 2,5m.

Det anføres videre, at der er foretaget en helhedsvurdering, og at der på baggrund
deraf meddeles afslag, da Miljø og Teknik skønner at den hævede terrasse giver
væsentlige indbliksgener ind til naboens ejendom, og desuden er opført uden
byggetilladelse og i strid med gældende bygningsreglement.

Statsforvaltningen har tillige modtaget kopi af helhedsvurderingsskema.

Bestemmelserne i BR10, kap. 2.2, fastlægger byggeretten for de ejendomme, der er
omfattet af bestemmelserne. Kommunen kan således ikke nægte at godkende forhold
omkring et byggeri, når disse forhold opfylder de relevante betingelser i kapitlet,
f.eks. om bebyggelsesprocenter, etageantal, højde- og afstandsforhold.

Hvis et byggeri ikke overholder bestemmelserne i kap. 2.2, skal kommunen i stedet
foretage en helhedsvurdering af byggeriet i henhold til de generelle kriterier i kap.
2.3.1. og de bebyggelsesregulerende bestemmelser i kap. 2.3.2-2.3.5

Der er således ikke tale om, at kommunen skal dispensere fra bestemmelserne i kap.
2.2, men at byggeriet i stedet falder ind under de øvrige bestemmelser i BR10 kap.
2.3 hvorefter kommunen er forpligtet til at foretage en konkret helhedsv urdering.

Det fremgår af vejledningen til BR10 kap 2.3.1, at ”Ved en helhedsvurdering forstås
kommunalbestyrelsens konkrete vurdering i henhold til bestemmelserne i kapitel 2.3.2.-
2.3.5 af en bebyggelses samlede omfang og indvirkning på omgivelserne med hensyn til
grundstørrelse, bebyggelsesprocent, afstands- og højdeforhold, etageantal, samt de
ubebyggede arealers indretning, jf. kapitel 2.1, stk. 1. Dette sker, efter de generelle
kriterier i kapitel 2.3.1, under hensyn til hensigtsmæssigheden af bebyggelsens omfang i
forhold til anvendelse, at bebyggelsen svarer til det sædvanlige for et område, og at
bebyggelsen og dens omgivelser sikres tilfredsstillende lysforhold og sikres mod
væsentlige indbliksgener”.

En helhedsvurdering er en skønsmæssig afgørelse.

Statsforvaltningen kan ikke tage stilling til en kommunes skønsmæssige afvejning af
lovlige og saglige kriterier, men kan alene tilsidesætte en kommunes skøn, hvis der i
skønnet indgår ulovlige eller usaglige kriterier. Statsforvaltningen kan således alene
tage stilling til, hvorvidt skønnet er udøvet i overensstemmelse med lovgivningen og
dermed inden for rammerne af det skøn, der i lovgivningen er tillagt kommunen.
Statsforvaltningen kan ikke ændre kommunens afgørelse, blot fordi vi måtte have
den opfattelse, at man skulle have vurderet den konkrete situation anderledes.

Statsforvaltningen finder ikke, at kommunen ved sin afgørelse har foretaget en
konkret vurdering af de hensyn, der skal indgå ved helhedsvurderingen.

Det fremgår af BR10 kap 2.3.1, stk.1., at ved regulering af et eller flere af de
bebyggelsesregulerende forhold i kapitel 2.3.2-2.3.5 skal kommunalbestyrelsen lade
følgende forhold indgå i bedømmelsen:

1) Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssig i forhold til
bebyggelsens anvendelse.

2) Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det sædvanlige i karréen, kvarteret
eller området eller til det, der tilstræbes i området.

3) Der skal under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende
lysforhold for ejendommens bebyggelse og nabobebyggelse samt sikres mod
væsentlige indbliksgener i forhold til anden bebyggelse på samme grund og på
nabogrunde.

4) Der skal i overensstemmelse med kravene i kapitel 2.4 sikres tilfredsstillende
friarealer i forhold til ejendommens benyttelse, herunder opholdsarealer for
beboere, brugere og beskæftigede.

5) Der skal i overensstemmelse med kravene i kapitel 2.4 og under hensyn til
ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende adgangs- og tilkørselsforhold for
ejendommens brugere, herunder personer med handicap, og redningsberedskab, og
der skal være tilstrækkelige parkeringsarealer.

6) Ved bebyggelse i randen af tæt bebyggede byområder, der støder op til et
uplanlagt areal, til et parcel-, sommerhus- eller kolonihaveområde, eller et område
med tæt/lav bebyggelse, skal bebyggelsens samlede omfang fastlægges under
hensyn til karakteren af de tilstødende arealer og omfanget af eventuel bebyggelse.

I henhold til bemærkningerne til bestemmelsen, udgør de i stk. 1, nr. 1-6 nævnte
kriterier de retligt bindende grænser for kommunalbestyrelsens vurdering af de
bebyggelsesregulerende forhold og udtrykker hermed de saglige hensyn, som
kommunalbestyrelsen lovligt kan og skal inddrage i helhedsvurderingen.

Ved en helhedsvurdering skal kommunen således vurdere de i 2.3.1 anførte generelle
kriterier i forhold til de i 2.3.2-2.3.5 anførte forhold.

Det fremgår, at Halsnæs Kommune ved vurderingen af bebyggelsens samlede omfang
og om det er hensigtsmæssigt i forhold til bebyggelsens anvendelse, har lagt vægt
på, at der er tale om en hævet terrasse på 23m2 opført i naboskel på skrånende
grund i 2009. Videre anføres, at terrassen er hævet op til 90cm i skellet mod
Stormgade 9, og at det skønnes ikke hensigtsmæssigt.

Af bemærkningerne til BR10 kap 2.3.1., stk.1 nr. 2 fremgår, ”Ved området forstås et
af kommunen udlagt areal som f. eks. et sommerhusområde, parcelhusområde,
industriområde eller en bebyggelse, der efter sin karakter fremstår som et afgrænset
område.
Ved bebyggelse af en ubebygget ejendom må det vurderes, hvad der er det sædvanlige i
kvarteret og/eller alternativt i området. Hvis det på denne baggrund ikke kan fastlægges,
hvad der er det sædvanlige, eller ved bebyggelse i et nyudlagt område, skal der lægges
vægt på, hvad der tilstræbes i området. Rammebestemmelser vedrørende grundstørrelse,
etageareal, etageantal og højde- og afstandsforhold i en kommuneplan kan være
vejledende for, hvad der er sædvanligt eller tilstræbes i området.”.

Statsforvaltningen finder ikke, at det fremgår af kommunens afgørelse fremgår,
hvad der er sædvanligt for området, og hvad kommunen tilstræber, idet alene
anføres, at en hævet terrasse i skel ikke er sædvanligt, og at byggeriet ikke opfylder
skrå højdegrænseplan.

Det fremgår videre, at kommunen har lagt vægt på, at terrassen giver væsentlige
indbliksgener direkte til naboens have og at terrassen er opført på en
stolpekonstruktion på hævet terræn mod naboskel. Det fremgår dog ikke, om dette
vurderes at have betydning for skygge/lysforhold på egen eller nabogrund, eller
hvilken betydning konstruktionen har.

Endeligt anføres, at der er passende friarealer i form af have til enfamiliehuset.

Det fremgår at Kap 2.3.1 stk. 1 nr. 5 og nr. 6 ikke er relevant.

Afslutningsvis opsummerer kommunen, at den hævede terrasse giver indbliksgener
ind til naboens ejendom, desuden er terrassen opført uden tilladelse og i strid med
bygningsreglementet samt med bygningsreglementet på opførelsestidspunktet. Det
fremgår, at kommunen baseret på luftfotos har lagt til grund at terrassens placering
er ændret ved genopførelse.

Statsforvaltningen finder ikke, at Halsnæs Kommune har foretaget en tilstrækkelig
konkret helhedsvurdering af det ansøgte.

Statsforvaltningen bemærker herved, at jeres, og naboens, oplysning om, at der er
tale om et område med terrænforskelle både på grundene og imellem, tilsyneladende
ikke er indgået i kommunens vurdering.

Ligeledes ses kommunen ikke at have forholdt sig til oplysningen om, at grunden
ligger i niveau med Strandgade nr. 6, men alene, at terrassen er hævet i forhold til
Stormgade nr. 9.

Kommunen ses derved ikke i tilstrækkelig grad at have forholdt sig til mulighederne
for en hensigtsmæssig udnyttelse af jeres konkrete grund, herunder inddraget
oplysninger om størrelse og niveauforskelle. Det bemærkes videre, at erklæringen
fra ejerne af Strandgade 6 tilsyneladende ikke er indgået i kommunens vurdering, da
det alene fremgår, at der er indbliksgener i Stormgade 9.

På baggrund af det anførte finder Statsforvaltningen ikke, at kommunen har truffet
en afgørelse baseret på en fyldestgørende helhedsvurdering efter reglerne i BR10
kap 2.3.

Statsforvaltningen hjemviser på baggrund heraf kommunens afgørelse.
Det fremgår af kommunens afgørelse, at man på baggrund af den foretagne
vurdering meddeler afslag på retlig lovliggørelse, og fastsætter frist for fysisk
lovliggørelse af terrassen til d. 30. marts 2015.

Statsforvaltningen bemærker, at kommunen i henhold til Byggelovens § 16 C stk. 3,
når den bliver opmærksom på et ulovligt forhold, skal søge forholdet lovliggjort med
mindre forholdet skønnes uvæsentligt.

Vi finder herefter, at det er i overensstemmelse hermed, at kommunen på baggrund
af henvendelsen fra ejer af Stormgade 9, har foretaget høring af jer, og besigtigelse
til oplysning af forholdet.

Energistyrelsen (nu Trafik og Byggestyrelsen) har i juli 2014 udgivet en opdateret
vejledning om lovliggørelsessager. Vejledningen er tilgængelig på www.
Bygningsreglement.dk/vejledninger.

Det fremgår heraf, at

” Lovliggørelsens art
Lovliggørelse af byggeri kan ske på følgende 3 måder:
 som retlig lovliggørelse,
 som fysisk lovliggørelse,
 eller ved en kombination af både retlig og fysisk lovliggørelse.

Retlig lovliggørelse
Retlig lovliggørelse betyder, at det ulovlige forhold gøres lovligt gennem efterfølgende
tilladelse eller dispensation til opretholdelse af tilstanden. Herefter vil tilstanden ikke
længere være ulovlig.

Retlig lovliggørelse medfører således, at et byggeri lovliggøres rent formelt, og det
betyder, at byggeriet lovliggøres, uden at der sker fysiske ændringer i byggeriet.

Retlig lovliggørelse kan som udgangspunkt alene ske i de tilfælde, hvor det ulovlige
forhold ville have været lovligt på opførelsestidspunktet, hvis der forud for opførelsen var
ansøgt om tilladelse eller dispensation.

Ud fra hensynet til proportionalitetsprincippet bør den retlige lovliggørelse af en
bebyggelse altid vælges frem for den fysiske lovliggørelse, hvis dette er muligt.

Fysisk lovliggørelse
Ved fysisk lovliggørelse bringes den ulovlige tilstand derimod til ophør ved, at byggeriet
rent fysisk bringes i overensstemmelse med lovgivningen. Dette kan ske enten ved
ombygning eller nedrivning eller ved en kombination af disse.

Vurderingen – valget mellem retlig og fysisk lovliggørelse
Valget mellem retlig og fysisk lovliggørelse beror på afgørelsesmyndighedens konkrete,
skønsmæssige afvejning af forskellige hensyn i hver enkelt sag. Denne vurdering er
bundet af de forvaltningsretlige principper for skønsudøvelse.
Ved vurderingen af, om der skal ske retlig- eller fysisk lovliggørelse, skal
kommunalbestyrelsen først og fremmest se på, om der ville være blevet meddelt
byggetilladelse, hvis der på korrekt vis var ansøgt om byggetilladelse inden
byggearbejdet blev udført.
Hvis vurderingen er, at der i så fald ville være meddelt byggetilladelse, skal der ske retlig
lovliggørelse. Det betyder, at kommunalbestyrelsen efterfølgende meddeler tilladelse
(bibeholdelsesdispensation) eller dispensation til forholdet.
Hvis en forudgående ansøgning om tilladelse eller dispensation ikke ville være
imødekommet, er det udgangspunktet, at der skal ske fysisk lovliggørelse efter de regler,
der er gældende på lovliggørelsestidspunktet.
Inden der imidlertid kan træffes afgørelse om, at der skal ske fysisk lovliggørelse efter de
gældende regler, skal kommunalbestyrelsen først foretage en meget konkret vurdering af,
om der kan meddeles dispensation til forholdet efter de regler, der er gældende på
lovliggørelses-tidspunktet. Ved denne konkrete vurdering skal de forvaltningsretlige
saglige kriterierier afvejes overfor hinanden.

Hensyn og overvejelser
Ved vurderingen af, om der kan meddeles dispensation til det ulovlige forhold efter de
regler, der er gældende på lovliggørelsestidspunktet, eller om der skal ske fysisk
lovliggørelse, skal der som nævnt ovenfor ske en konkret vurdering, hvor de
forvaltningsretlige, saglige kriterier skal afvejes over for hinanden.
Ved vurderingen af, om der kan ske retlig lovliggørelse, skal en række hensyn konkret
vurderes og tages i betragtning. Hensynene indgår med forskellig vægt afhængig af den
konkrete situation, og de vil ofte have en indbyrdes påvirkning:
Lovens formål (Herunder om det ulovlige forhold er udtryk for overtrædelse af et af de
primære formål, som byggeloven skal varetage, eller et af de mere sekundære formål?
Hvad er formålet med den bestemmelse, der er overtrådt? Denne vurdering kan vidne om
overtrædelsens grovhed, og hvilke beskyttelseshensyn der skal tages med i vurderingen.)

Karakteren af det ulovlige forhold (Herunder om det ulovlige forhold påvirker
sikkerhedsmæssige hensyn? Hensynet til retshåndhævelsen taler for, at der skal ske fysisk
lovliggørelse, idet det ikke må kunne betale sig ikke at overholde lovgivningen.)

Gener for naboen/omboende (Herunder om andre personer bliver direkte negativt påvirket
som følge af det ulovlige forhold? Overstiger generne det, som naboerne må forvente og
tåle? Se blandt andet U.2010.2311/2Ø, hvor bebyggelsen medførte så mange
indbliksgener for naboerne, at landsretten fandt, at byggeriet og støttemuren skulle
fjernes, selvom hensynet til bygherren, der havde fået samt udnyttet en byggetilladelse
fra kommunen, samt hensynet til værdispildsbetragtninger talte for bibeholdelse.)

Indrettelseshensyn/berettigede forventninger (Disse hensyn er traditionelt anerkendt i
dansk forvaltningsret. Har borgeren indrettet sig i tillid til myndighedens handlinger eller
undladelser? Indrettelsen skal være berettiget i kraft af den handling eller undladelse,
som forvaltningen har foretaget, eller det udsagn som forvaltningen har fremsat. Dvs. at
forvaltningen skal have gjort noget eller ikke gjort noget, som kan give borgeren en
berettiget forventning om, at vedkommende må handle på en bestemt måde. Hvis ikke der
er berettiget forventninger, vil der heller være ikke et indrettelseshensyn at tage hensyn
til, jf. udtalelse fra Folketingets Ombudsmand i FOU 2008.383. For så vidt angår
indrettelseshensynets vægt uden egentlig myndighedspassivitet, se MAD2013.685, hvor
byggearbejder for henholdsvis 18 og 20 år siden blev udført i strid med en
lokalplanbestemmelse. Der var gået mange år, naboerne havde ikke klaget, og der var
ikke væsentlige samfundsmæssige interesser, der gjorde retshåndhævelsen nødvendig i
den konkrete sag.)

Myndighedspassivitet og tidsforløbet (Herunder hvor længe forholdet har eksisteret? Om
myndigheden har været bekendt med forholdet og undladt at reagere? Se blandt andet
Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse af 30. januar 2014, hvor den pågældende
kommune havde forholdt sig passiv i 9 måneder, og i 5 måneder inden modtagelsen af
ansøgningen havde været bekendt med, at byggeriet var påbegyndt ulovligt. Kommunen
var gentagne gange herefter blevet gjort opmærksom på, at byggeriet fortsatte. Ejeren var
på denne måde af kommunen blevet bibragt en vis forventning om byggeriets lovlighed,
og kommunen havde udvist passivitet. Retten til at kræve fysisk lovliggørelse i den
konkrete sag var fortabt. Tidskravet var i denne sag skærpet, da der havde været en
løbende dialog med kommunen.)

God tro (Dette omfatter ejerens uvidenhed/undskyldelighed. Se blandt andet
MAD2007.620V, hvor ejeren af en række sommerhuse var bekendt med, at lokalplanen
stillede krav om, at der skulle anvendes træ til ydre beklædning. Alligevel blev der sat nye
vinduer i, der var lavet af PVC. Landsretten nåede frem til, at ejeren havde været i ond
tro, da han godt kendte til kravet om træ. Dette var et af de momenter, som kommunen
havde lagt til grund ved sin afgørelse om, at der skulle ske fysisk og ikke retlig
lovliggørelse af forholdet. Retshåndhævelsessynspunktet vejer ekstra tungt, hvis der også
er ond tro. )

Samfundsmæssigt værdispild og økonomisk tab (Et samfundsmæssigt værdigspild og i en
vis udstrækning også et privatøkonomisk tab kan tale for retlig lovliggørelse. Størrelsen af
værdispildet/tabet skal dog sammenholdes med de øvrige lovlige hensyn, fx berettigede
forventninger, god tro, proportionalitet etc. Det er dog vigtigt at sondre, idet det
samfundsmæssige værdispild i princippet ikke kan erstattes, det kan det private derimod,
hvis det er forårsaget af en skadevolder og de almindelige erstatningsretlige regler herom
er opfyldt. Se blandt andet U.2000.2412, hvor det var lovligt at lægge vægt på, at den
godtroende ansøger kunne kræve skadesløsholdelse af den kommune, der havde givet
byggetilladelse til opførelse af gyllebeholderen uden at tage hensyn til landzonereglerne.
Om-vendt er dog U.2010.2311/2Ø, hvor valget af retlig lovliggørelse var ulovlig, da det
havde været afgørende for kommunens afgørelse om retlig lovliggørelse, at kommunen
ville undgå at betale stor erstatning til bygherren. Det er dermed ulovligt at vælge retlig
lovliggørelse alene på baggrund af et ønske om at undgå et større erstatningskrav fra
bygherren mod at betale et mindre eller slet ingen erstatning til omboende eller andre.)

Proportionalitet (Proportionalitetsprincippet skal altid iagttages. Dette princip kan
medføre, at udgangspunktet om fysisk lovliggørelse skal fraviges. Den retlige følge skal
stå i forhold til den konstaterede lovovertrædelse. Der kan ikke kræves mere end det, der
er nødvendigt i det konkrete tilfælde.)

Uønsket præcedens (Dette hensyn vil som udgangspunkt veje tungere, når ejeren af
bygningen er i ondt tro. Se blandt andet dom fra Retten i Nykøbing Falster fra primo
2014, hvor etablering af en kvist i et sommerhusområde var i strid med
bygningsreglementet. Ejeren var i ond tro, og retlig lovliggørelse ville kunne skabe
uønsket præcedens.

Det skal i denne forbindelse bemærkes, at lighedsgrundsætningen ikke går ud på, at alle
borgere skal mødes med det samme resultat i afgørelsessager fra kommunen. Derimod
går lighedsgrundsætningen ud på, at alle sager skal behandles sagligt og ens. Dette kan
godt medføre et andet resultat i den sidste ende, hvis forhold ved selve skønnet vægtes
anderledes i den konkrete sag.)

Hvis der er flere mulige måder at lovliggøre på, er det normalt den, der har pligt til at
foretage lovliggørelsen (ejeren af ejendommen), det tilkommer at vælge mellem disse
måder.”
Det fremgår at kommunen har truffet afgørelse om fysisk lovliggørelse på baggrund
af afslaget på byggetilladelse efter den anførte helhedsvurdering.

Imidlertid fremgår det af Energistyrelsens vejledning, at kommunen først må tage
stilling til, om der ville være meddelt tilladelse, hvis der var søgt herom forinden
opførelse af udhuset.

Hvis en fyldestgørende konkret helhedsvurdering fører til, at forudgående ansøgning
om byggetilladelse ville være blevet imødekommet, er udgangspunktet, at der skal
ske retlig lovliggørelse.

Er resultatet i stedet, at en fyldestgørende konkret helhedsvurdering ville have ført
til at ansøgning om byggetilladelse ikke ville være blevet imødekommet, skal
kommunen efterfølgende tage stilling til, om der kan meddeles dispensation efter de
regler, der er gældende på lovliggørelsestidspunktet. Ved denne afgørelse,
forudsættes, at kommunen inddrager de af Energistyrelsen anførte kriterier, jf.
ovenfor og på den baggrund træffer afgørelse om valget imellem retlig og fysisk
lovliggørelse.

Da kommunen ikke har foretaget en konkret afvejning de anførte hensyn, men alene
truffet afgørelse om fysisk lovliggørelse på baggrund af kommunens
helhedsvurdering, tilsidesætter Statsforvaltningen kommunens afgørelse om fysisk
lovliggørelse.

Statsforvaltningen bemærker, at det fremgår af vejledningen, at der indledningsvist
må foretages en vurdering af, om det opførte var ulovligt på opførelsestidspunktet.

Statsforvaltningen finder herved, at tidspunktet for terrassens opførelse nærmere på
tidsfæstets, sådan at det eksempelvis kan afgøres, om terrassen på
opførelsestidspunktet krævede byggetilladelse.

Det fremgår af kommunens vurdering, at man har lagt til grund, at terrassen er
opført i 2009, mens det fremgår af jeres oplysninger, at terrassen var etableret ved
jeres overtagelse i 2008, og at I formoder, at den har ligget der siden huset blev
bygget i 1960’erne.

I har videre oplyst, at I har fotos, der viser terrassens beliggenhed i 2008, og at
flere naboer vil afgive erklæring om terrassens placering. Halsnæs Kommune har
ikke forholdt sig til jeres oplysninger om opførelsestidspunktet.

Statsforvaltningen forudsætter, at kommunen ved sin fornyede behandling søger
forholdet nærmere belyst.

Det fremgår videre af vejledningen, at kommunen, hvis den finder, at det opførte var
ulovligt på opførelsestidspunktet, må vurdere om det opførte kan opnå tilladelse
eller dispensation efter reglerne gældende på lovliggørelsestidspunktet.

Da det opførte ligger udenfor byggeretten i BR10 kap 2.2.3. stk. 1, nr. 2, fordi det
er opført nærmere skel end 2,5m, forudsætter denne afgørelse en helhedsvurdering
efter reglerne i BR10 kap 2.3.

Såfremt Halsnæs Kommune ved sin fornyede behandling af sagen vurderer, at det
opførte var ulovligt på opførelsestidspunktet, og at der ikke kan meddeles tilladelse