Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 16 / 02 Wohnpark Anton-Herrmann-Straße, Einsiedel PDF
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Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 16 / 02 Wohnpark Anton-Herrmann-Straße, Einsiedel Bebauungsplan bestehend aus: Teil A - Planzeichnung M 1:500 Teil B - Textliche Festsetzungen Vorentwurf Vorhabenträger: Planbearbeitung: Stadtplanungsamt Hüttner + Hüttner Büro für Städtebau GmbH Chemnitz Neues Technisches Rathaus Grundstücksentwicklung GbR Leipziger Straße 207 Friedensplatz 1 Annaberger Straße 218 09114 Chemnitz 09111 Chemnitz 09125 Chemnitz Tel. 0371/ 3674170 Fax 0371/ 3674177 Fassung vom: Änderung vom: 16.02.2018 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 16/02 Wohnpark Anton-Herrmann-Straße, Einsiedel Vorentwurf: Fassung vom 16.02.2018 Stadt: Chemnitz Landesdirektion: Sachsen Land: Freistaat Sachsen Planverfasser: Büro für Städtebau GmbH Chemnitz Leipziger Straße 207 09114 Chemnitz e-mail: [email protected] Internet: www.staedtebau-chemnitz.de Geschäftsführer: Architekt Dipl.-Ing. Thomas Lohse Stadtplaner Dipl.-Geogr. Thomas Naumann Verantwortl. Bearbeiter: Architektin für Stadtplanung Dipl.-Ing. Christina Heinrich Geschäftsleitung Chemnitz, Februar 2018 Urheberrecht Das vorliegende Dokument (Städtebauliche Planung) ist urheberrechtlich geschützt gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutz der Urheberrechte. Eine (auch auszugsweise) Vervielfältigung, Weitergabe oder Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der Büro für Städtebau GmbH Chemnitz sowie der planungstragenden Kommune unter Angabe der Quelle zulässig. Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 4 ________________________________________________________________________ Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 16/02 Wohnpark Anton-Herrmann-Straße, Einsiedel Inhalt Teil I: Grundlagen 1. Räumlicher Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 6 1. 1. Lage, Abgrenzung und Größe 6 1. 2. Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 6 1. 3. Geländeverhältnisse, Topographie 7 1. 4. Derzeitige Nutzungsstruktur des Bebauungsplangebietes 7 1. 5. Nutzungsstruktur in der Umgebung 7 1. 6. Besitz- und Eigentumsverhältnisse 8 1. 7. Altlasten, Baugrund 8 1. 8. Plangrundlage 9 1. 9. Verfahren 9 1. 10. Hinweise 9 2. Höherrangige und überörtliche Planungen 10 2. 1. Raumordnung, Landes- und Regionalplanung 10 2. 2. Flächennutzungsplan 11 2. 3. Fachplanungen 11 3. Ziele und Zwecke des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 12 3. 1. Planungsanlass und – erfordernis 12 3. 2. Wohnraumbedarf 12 Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 5 ________________________________________________________________________ Teil II: Städtebauliche Planung 1. Planinhalt 15 1. 1. Art der baulichen Nutzung 15 1. 2. Maß der baulichen Nutzung 16 1. 3. Überbaubare Grundstücksfläche 18 1. 4. Bauweise 18 1. 5. Verkehrsflächen 19 1. 6. Grünflächen 20 1. 7. Festsetzungen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern 20 sowie deren Erhaltung 1. 8. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 22 1. 9. Flächenbilanz 22 2. Stadttechnische Erschließung 23 2. 1. Abwasserbeseitigung 23 2. 2. Trinkwasser 24 2. 3. Löschwasser 24 2. 4. Elt-Versorgung 24 2. 5. Gas 25 2. 6. Wärmeversorgung 25 2. 7. Telekommunikationseinrichtungen 25 2. 8. Abfallentsorgung 25 2. 9. Wertstofferfassung 26 3. Auswirkungen des Bebauungsplanes 27 3. 1. Auswirkungen auf die Umwelt 27 3. 1. 1. Naturschutz / Landschaftspflege 27 3. 1. 2. Immissionsschutz 28 3. 2 Auswirkungen auf die Wirtschaft / Sozialen Verhältnisse 31 3. 3 Auswirkungen auf den Verkehr 31 3. 4 Auswirkungen auf den Bestand 31 Anlagen: Fotodokumentation Ausschnitt Luftbild Bestandserfassung Gestaltungsplan Teil III: Umweltbericht (mit separatem Inhaltsverzeichnis) Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 6 ________________________________________________________________________ Teil I: Grundlagen 1. Räumlicher Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 1. 1. Lage, Abgrenzung und Größe Das Plangebiet befindet sich im südöstlichen Bereich des Stadtgebietes von Chemnitz im Stadtteil Einsiedel und bindet an vorhandene Wohnbebauung an der Anton-Herrmann- Straße an. Westlich, über einen Fußgängerüberweg über die Bahntrasse erreichbar, befin- det sich die Ortsmitte des Stadtteils Einsiedel. Der Stadtteil Einsiedel stellt einen attraktiven Wohnstandort dar und verfügt über eine intakte und funktionierende Mischung aus einer guten Verkehrsinfrastruktur, einer breiten Auswahl an sozialen Einrichtungen und Schulen, medizinischen Fachpraxen sowie zahlreichen Ver- sorgungseinrichtungen für alle Belange des täglichen Bedarfs. Durch den beschlossenen Ausbau des Chemnitzer Modells in der Ausbaustufe II, der die Straßenbahnen künftig vom Chemnitzer Zentrum umsteigefrei über Einsiedel bis Thalheim führen wird, ist eine gute Nahverkehrsanbindung gegeben. Der Bahnhof Einsiedel ist vom Plangebiet aus fußläufig erreichbar. Die Einkaufsmöglichkeiten im Ortszentrum von Einsiedel (D-Zentrum entsprechend dem Zentrenkonzept der Stadt Chemnitz) sind ebenfalls fußläufig erreichbar. Der Naherholungs- bereiche (Kemtauer Wald, Einsiedler Wald) sind unmittelbar angrenzend. Das Plangebiet wird folgendermaßen begrenzt: - im Norden durch Wohn- und Gartengrundstücke, - im Osten durch Wohnbebauung an der Anton-Herrmann-Straße, - im Süden durch die Kleingartenanlage „Waldesrauschen“ Einsiedel e.V., - im Westen durch die Bahnstrecke Chemnitz – Aue (Zwönitztalbahn) sowie Wohnbebau- ung und ein Gärtnereigelände, dessen Nutzung aufgegeben wurde. Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von ca. 2,2 ha 1. 2. Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Das Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes umfasst vollständig die Flurstü- cke 329, 329/8, 329/10 und 330/4 der Gemarkung Einsiedel, die durch notarielle Vereinba- rung und Auflassung im Grundbuch zugunsten des Vorhabenträgers gesichert sind. Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes entspricht dem Geltungs- bereich des Aufstellungsbeschlusses vom 23.02.2016. Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 7 ________________________________________________________________________ Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist identisch mit dem Gel- tungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes. Eine Einbeziehung von Flächen ent- sprechend §12 (4) BauGB erfolgte nicht. 1. 3. Geländeverhältnisse, Topographie Das Plangebiet fällt von der Anton-Herrmann-Straße im Osten (ca. 362,5 m ü. HN) nach Westen (ca. 347,5 m ü. HN) zur Bahnstrecke (Zwönitztalbahn, Chemnitzer Modell Stufe II) ab. Das Gelände hat von Ost nach West eine Neigung von ca. 10 %. In Nord-Süd-Richtung steigt das Gelände nur leicht an. 1. 4. Derzeitige Nutzungsstruktur des Bebauungsplangebietes Das Plangebiet wurde früher durch eine Gärtnerei überwiegend zur Anzucht von Baum- schulware genutzt. Aus dieser Nutzung als Baumschulgelände sind durchgewachsene Kul- turen (überwiegend Nadelgehölze) und Grünland, das z.T. als Pferdeweide dient, vorhan- den. Eine anthropogene Überprägung des Grundstücks ist aufgrund der Vornutzung gege- ben. Darüber hinaus verläuft eine fußläufige Verbindung von der Anton-Herrmann-Straße als unbefestigter Weg bis zum Fußgängerübergang über die Bahnstrecke zum Gärtnereiweg. 1. 5. Nutzungsstruktur in der Umgebung Das Plangebiet befindet sich im Stadtteil Einsiedel in der Nähe der Ortsmitte. Westlich des Plangebietes liegt die Bahnstrecke Chemnitz – Aue (Zwönitztalbahn). Daran anschließend befinden sich eine Wohnanlage und das Gärtnereigelände, das z.T. mit Ge- wächshäusern bebaut ist. Im Osten wird die bebaute Ortslage durch die Wohnbebauung an der Anton-Herrmann- Straße abgeschlossen. Somit stellt das Gesamtvorhaben einen städtebaulichen Lücken- schluss dar und die Arrondierung bebauter Bereiche. Die Grundstücke nördlich des Plangebietes mit z.T. parkartigem Großgrünbestand werden als private Grünflächen genutzt. Südlich des Plangebietes befindet sich eine Kleingartenan- lage. Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 8 ________________________________________________________________________ 1. 6. Besitz- und Eigentumsverhältnisse Der Vorhabenträger, die Hüttner + Hüttner Grundstücksentwicklung GbR, Annaberger Stra- ße 218, 09125 Chemnitz kann durch notarielle Vereinbarung und Auflassung im Grundbuch zugunsten des Vorhabenträgers über die Grundstücke verfügen. 1. 7. Altlasten, Baugrund Die Flurstücke 329, 329/8, 329/10 und 330/4 der Gemarkung Einsiedel sind nicht im Sächsi- schen Altlastenkataster als Altlastenverdachtsfläche registriert. Es besteht kein Altlastenver- dacht. Das Plangebiet wurde früher als Gärtnerei genutzt. Ein Erfordernis zur Untersuchung auf gärtnereispezifische Schadstoffe besteht nicht. In Auswertung bisheriger Untersuchungen zu alten Gärtnereistandorten ist davon auszugehen, dass durch Abbau und Verdünnung nach über 10 Jahren der Stilllegung, die Konzentration von Pflanzenschutzmitteln so gering ist, dass eine weitere Untersuchung nicht erforderlich ist. Das Plangebiet liegt in einem Gebiet, in dem auf Grund lokaler Gegebenheiten wahrschein- lich erhöhte Radonkonzentrationen in der Bodenluft vorhanden sind. In Deutschland existieren bisher keine gesetzlichen Regelungen mit einem verbindlichen Grenzwert zu Radon in Gebäuden. Die Richtlinie der EU nennt als maximalen Referenzwert 300 Bq/m³. Oberhalb dieses Wertes werden Radonkonzentrationen in Innenräumen als un- angemessen betrachtet. Zum vorsorgenden Schutz vor erhöhter Strahlenbelastung durch Zutritt von Radon in Auf- enthaltsräumen wird empfohlen, bei geplanten Neubauten generell einen Radonschutz vor- zusehen oder von einem kompetenten Ingenieurbüro die radiologische Situation auf dem Grundstück und den Bedarf an Schutzmaßnahmen abklären zu lassen. Es liegen keine Anhaltspunkte über radiologisch relevante Hinterlassenschaften im Plange- biet vor. Für das nachgeordnete Baugenehmigungsverfahren werden zur Errichtung von Neubauten standortkonkrete Baugrunduntersuchungen in Anlehnung an die DIN 4020 empfohlen. So- fern Bohrungen niedergebracht werden, besteht Bohranzeige- und Bohrergebnismitteilungs- pflicht gegenüber der Abteilung Geologie des LfULG. Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 9 ________________________________________________________________________ 1. 8. Plangrundlage Die Plangrundlage bildet der Lage- und Höhenplan des Vermessungsbüros Kraft, Henriet- tenstraße 2, 09112 Chemnitz vom 26.04.2016. Die Grenzen wurden aus der amtlichen Flur- karte im Maßstab 1 : 1000 übertragen. Die liegenschaftsrechtliche Grundlage bildet weiter- hin die im Vermessungsamt geführte Flurkarte der Stadt Chemnitz. 1. 9. Verfahren Der vorhabenbezogene Bebauungsplan wird im Verfahren nach § 12 BauGB aufgestellt. Der Grünordnungsplan wurde in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan integriert. Für die Belange des Umweltschutzes nach §1 (6) Nr.7 und §1a BauGB wird eine Umwelt- prüfung durchgeführt, in der die voraussichtlich erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden. Obwohl eine Innenbereichslage vorliegt, soll keine Anwendung des Verfahrens nach § 13a BauGB erfolgen. Bei Nichtanwendung der Eingriffsregelung könnte materiell die derzeitige Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes und des Landschaftsbildes nicht gesichert werden. Das kann nur erreicht werden, wenn die Funktionen des Naturhaushaltes und des Land- schaftsbildes durch Kompensationsmaßnahmen wiederhergestellt werden. 1. 10 Hinweise (1) Der § 20 SächsDSchG über die Meldepflicht von Bodenfunden ist bei der Durchfüh- rung von Bauarbeiten zu beachten. (2) Treten abweichend vom bisherigen Kenntnisstand bei der Erschließung des Standor- tes Hinweise auf schädliche Bodenveränderungen auf, sind diese umgehend im Umweltamt der Stadt Chemnitz, Sachgebiet Altlasten/Bodenschutz anzuzeigen. (3) Für das nachgeordnete Baugenehmigungsverfahren werden zur Errichtung von Neubauten standortkonkrete Baugrunduntersuchungen in Anlehnung an die DIN 4020 empfohlen. Sofern Bohrungen niedergebracht werden, besteht Bohranzeige- und Bohrergebnismitteilungspflicht gegenüber der Abteilung Geologie des LfULG. (4) Die Baufeldberäumung mit Gehölzfällungen und Beseitigung von Vegetationsbe- ständen ist aus artenschutzrechtlichen Gründen nur außerhalb der Fortpflanzungs- und Brutzeit vom 1. Oktober bis 28. Februar vorzunehmen. Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 10 ________________________________________________________________________ 2. Höherrangige und überörtliche Planungen 2. 1. Raumordnung, Landes- und Regionalplanung Sowohl der Landesentwicklungsplan Sachsen (in Kraft getreten am 30.08.2013) als auch der Regionalplan Chemnitz-Erzgebirge (in Kraft getreten am 31.07.2008) haben die Mobili- sierung von Baulandreserven innerhalb der bebauten Stadtgebiete in ihren Zielsetzungen grundlegend thematisiert. Die Ziele des Landesentwicklungsplans (LEP 2013) wurden bei der Planung berücksichtigt. Im LEP 2013 wurde der baulichen Entwicklung innerhalb der bebauten Siedlungsgebiete Vorrang eingeräumt: Z 2.2.1.4 Die Festsetzung neuer Baugebiete außerhalb der im Zusammenhang bebau- ten Ortsteile ist nur in Ausnahmefällen zulässig, wenn innerhalb dieser Ort- steile nicht ausreichend Flächen in geeigneter Form zu Verfügung stehen. Durch die Nutzung einer Lücke zwischen bereits bebauten Bereichen westlich der Bahntras- se und der Anton-Herrmann-Straße wird dieser Zielstellung entsprochen. Eine weitere bauli- che Entwicklung in den Außenbereich erfolgt nicht. Der Regionalplan Chemnitz-Erzgebirge weist im Plankapitel 2.6 "Regionale Siedlungsent- wicklung und Stadtumbau" ebenfalls verstärkt auf die Nutzung von Flächen innerhalb der Siedlungsgebiete hin. Gegenwärtig erfolgt die Neuaufstellung des Regionalplans für die Region Chemnitz. Der Entwurf des Regionalplans Region Chemnitz wurde vom 01.03.2016 bis zum 30.04.2016 öffentlich ausgelegt. Im Entwurf des Regionalplans Region Chemnitz liegt der Planbereich innerhalb der Sied- lungsflächen des Stadtgebietes Chemnitz. Im Regionalplanentwurf bestehen entsprechend Karte 1 Raumnutzung keine regionalplanerischen Darstellungen für das Plangebiet. Nördlich des Siedlungsbereiches befindet sich im Zuge des Fischgrundbachs ein Vorrang- gebiet Arten- und Biotopschutz. Der Einsiedler Wald stellt einen Regionalen Grünzug sowie ein Vorranggebiet Schutz des vorhandenen Waldes dar. Im Bereich der Zwönitz besteht ein Risikobereich Hochwasser. Das Plangebiet liegt aber außerhalb festgesetzter Über- schwemmungsgebiete. Damit stehen sowohl der derzeit geltende Regionalplan Chemnitz-Erzgebirge als auch der Entwurf des Regionalplans Region Chemnitz dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan nicht entgegen. Die Erschließung innerörtlicher Baulandreserven entspricht den Zielen und Grundsätzen des Regionalplanentwurfs der Region Chemnitz.
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