Shopping-Center der Zukunft: Planung und Gestaltung PDF
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Simone Besemer Shopping-Center der Zukunft GABLER EDITION WISSENSCHAFT Forschungsgruppe Konsum und Verhalten Herausgegeben von Professor Dr. Gerold Behrens, Universität Wuppertal, Professorin Dr. Sigrid Bekmeier-Feuerhahn, Universität Lüneburg, Professor Dr. Franz-Rudolf Esch, Justus-Liebig-Universität Gießen, Professorin Dr. Andrea Gröppel-Klein, Universität des Saarlandes, Saarbrücken, Professor Dr. Lutz Hildebrandt, Humboldt-Universität zu Berlin, Professor Dr. Klaus Peter Kaas, Universität Frankfurt/Main, Professor Dr. Bruno Neibecker, Universität Karlsruhe (TH), Professor Dr. Thorsten Posseit, Universität Leipzig, Professor Dr. Christian Schade, Humboldt-Universität zu Berlin, Professor Dr. Volker Trommsdorff, Technische Universität Berlin, Professor Dr. Peter Weinberg, Universität des Saarlandes, Saarbrücken lem.) Die Forschungsgruppe "Konsum und Verhalten", die von Professor Dr. Werner Kroeber-Riel begründet wurde, veröffentlicht ausgewähl te Ergebnisse ihrer Arbeiten seit 1997 in dieser Reihe. Im Mittelpunkt steht das Entscheidungsverhalten von Abnehmern materieller und immaterieller Güter bzw. Dienstleistungen. Ziel dieser Schriftenreihe ist es, Entwicklungen in Theorie und Praxis aufzuzeigen und im internationalen Wettbewerb zur Diskussion zu stellen. Das Marketing wird damit zu einer Schnittstelle interdiszi plinärer Forschung. Simone Besemer Shopping-Center der Zukunft Planung und Gestaltung Mit einem Geleitwort von Prof. Dr. Peter Weinberg Deutscher Universitäts-Verlag Bibliografische Information Der Deutschen Nationalbibliothek Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über <http://dnb.d-nb.de> abrufbar. Dissertation Universität des Saarlandes, Saarbrücken, 2004 1. Auflage Dezember 2004 Nachdruck September 2007 Alle Rechte vorbehalten © Deutscher Universitäts-Verlag I GWV Fachverlage GmbH, Wiesbaden 2004 Lektorat: Brigitte Siegel! Nicole Schweitzer Der Deutsche Universitäts-Verlag ist ein Unternehmen von Springer Science+Business Media. www.duv.de Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung des Verla.9s unzulässig und strafbar. Das gilt insbe sondere für Vervielfältigungen, Ubersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in diesem Werk berechtigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme, dass solche Namen im Sinne der Warenzeichen-und Markenschutz-Gesetzgebung als frei zu betrachten wären und daher von jedermann benutzt werden dürften. Umschlaggestaltung: Regine Zimmer, Dipl.-Designerin, Frankfurt/Main Gedruckt auf säurefreiem und chlorfrei gebleichtem Papier ISBN 978-3-8244-8235-1 ISBN 978-3-322-91479-8 (eBook) DOI 10.1007/978-3-322-91479-8 Geleitwort Die Forschungsgruppe "Konsum und Verhalten" veröffentlicht ihre Forschungsergebnisse seit 1997 in dieser Reihe. Es werden Arbeiten der Herausgeber sowie themenrelevante Habilitati onsschriften und herausragende Dissertationen aufgenommen. Trotz der hohen handelspraktischen und volkswirtschaftlichen Bedeutung der Betriebsform Shopping-Center ist der derzeitige theoretische und empirische Erkenntnisstand sowohl in der betriebswirtschaftlichen als auch in der immobilienökonomischen Forschungsliteratur als gering einzustufen. Ein umfassendes, integriertes Planungs- und Gestaltungsverständnis der Shopping-Center-Projektentwicklung, das gleichermaßen strategische wie auch verhaltens wissenschaftliche Erkenntnisse in den Fokus des Interesses rückt, liegt bislang nur in Ansätzen vor. Vor dem Hintergrund der skizzierten Problemstellung wird in der vorliegenden Arbeit eine umfassende theoretisch und empirisch fundierte Analyse des Projektentwicklungs-, Planungs und Gestaltungsprozesses von Shopping-Centern vorgenommen. Um der sehr anspruchs vollen und komplexen Thematik gerecht werden zu können, wählt Frau Dr. Simone Besemer eine duale Vorgehensweise, d.h. sie rückt sowohl die Anbieterseite in Form der wichtigsten Entscheidungsträger von Shopping-Centern (Investoren, Projektentwickler, Betreiber und Ar chitekten) als auch die Nachfrageseite in Form von Besuchern bzw. Kunden in den Mittelpunkt des Forschungsinteresses. Des Weiteren erfolgt eine internationale Erweiterung der Problem stellung, indem eine umfangreiche Analyse des US-amerikanischen und britischen Shopping Center-Marktes integriert wird. Als eine besondere Forschungsleistung der Autorin ist hierbei die Einbettung des Erkenntnisobjektes in verschiedene Wissenschaftsdisziplinen zu erachten. Sowohl die Ergebnisse der beiden (inter-)nationalen Expertenstudien als auch die Befunde der Konsumentenbefragung liefern wissenschaftlich fundierte Ansatzpunkte datlir, wie Shopping Center in besatztechnischer, funktionaler und städtebaulicher Hinsicht in Zukunft gestaltet werden sollten, damit sie den Erwartungen und Bedürfnissen der jeweiligen Anspruchs gruppen (Shopping-Center-Mieter, Konsumenten, Betreibergesellschaften etc.) entsprechen. Wertvolle strategische und operative Handlungsempfehlungen liefert die Arbeit ferner tlir die architektonische und atmosphärische Gestaltung von Shopping-Centern. Hierbei belegt die Autorin vor allem auf Basis aktivierungs-, umwelt-, gestalt- und architekturpsychologischer Erkenntnisse, wie eine nach sozialwissenschaftlichen Wirkungskriterien konzipierte Innen raumgestaltung von Shopping-Centern vorgenommen werden sollte. Weiterhin geben die empirischen Befunde interessante Einblicke in die Funktion und Bedürf nisbefriedigung verschiedener Einzelhandels-, Gastronomie- und Unterhaltungsangebote in Shopping-Centern und stellen erstmalig neuere Angebotskomponenten und Shopping-Center- v Typen, wie insbesondere Bahnhofs-Shopping-Center, Themen-Shopping-Center und Urban Entertainment Center in den Mittelpunkt des Erkenntnisinteresses. Der vorliegenden Arbeit kommt damit im Rahmen des Handelsmarketings eine herausragende Bedeutung für Wissenschaft und Praxis zu und stellt sowohl in methodischer als auch fach licher Hinsicht einen sehr innovativen und lesenswerten Beitrag zur Planung und Gestaltung von Shopping-Centern dar. Sie wendet sich gleichermaßen an Wissenschaftler und Praktiker, die sich mit Shopping-Centern befassen. Univ.-Prof. Dr. Peter Weinberg Institut für Konsum-und Verhaltensforschung an der Universität des Saarlandes VI Vorwort Die vorliegende Arbeit entstand in der Zeit von Oktober 1999 bis April 2004 am Institut für Konsum- und Verhaltensforschung an der Universität des Saarlandes und wurde im Juli 2004 von der Rechts- und Wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät der Universität des Saarlandes als Dissertationsschrift angenommen. Eine Dissertation ist ein Reifeprozess über viele Jahre, der einen Menschen nicht nur aus akademisch-fachlicher Sicht, sondern vor allem auch aus persönlicher Sicht entscheidend prägt. Für jeden Doktoranden stellt dies eine Phase wertvoller Erfahrung und Wissensgenerierung, aber auch eine Phase vieler Entbehrungen dar. Ohne Hilfe und Unterstützung von Seiten Dritter wäre eine solche Arbeit wohl kaum zu bewältigen. Aus diesem Grund möchte ich mich bei all dcn Personen bedanken, die mich bei der Anfertigung dieser Arbeit unterstützt und gefördert und somit zum Gelingen der Arbeit maßgeblich beigetragen haben. Mein ganz besonderer Dank gilt an erster Stelle meinem akademischen Lehrer und Doktor vater, Herrn Univ.-Prof. Dr. Peter Weinberg, der nicht nur in fachlicher Hinsicht für seine un eingeschränkte Unterstützung und Förderung meines Promotionsvorhabens in allen Entwick lungsstadien, sondern vor allem in persönlicher Hinsicht wesentlich zum erfolgreichen Ab schluss der Promotion beigetragen hat. Darüber hinaus möchte ich mich auch sehr herzlich für die in fachlicher Hinsicht facettenreiche und interessante sowie in menschlicher Hinsicht sehr angenehme Tätigkeit am Institut für Konsum-und Verhaltensforschung bedanken. Herrn Univ.-Prof. Dr. Joachim Zentes danke ich für die freundliche Unterstützung im Rahmen des Zweitreferates. Aus meinem akademischen Umfeld möchte ich mich vor allem bei meinem Kollegen Herrn Dipl.-Kfm. Ralph Salzmann ganz herzlich für seine Anregungen im Hinblick auf methodische Fragestellungen bedanken. Durch seine Gesprächsbereitschaft hat er in wertvoller Weise die Entstehung dieser Arbeit begleitet. Weiterhin bin ich der Immobilien Team Management und Consulting GmbH, Hamburg, zu Dank verpt1ichtet, die mich materiell und ideell in meinem Forschungsvorhaben großzügig unterstützt hat. Ein ganz besonderer und inniger Dank gilt letztlich meinem privaten Umfeld. Meine Eltern Kathrin und Werner Besemer haben mich während der gesamten Promotionszeit gefördert und mich und meinen Sohn auch in schwierigen Situationen nachhaltig unterstützt. Ihr Glaube an mich und meine Arbeit sowie ihr großer persönlicher Einsatz haben vor allem in den letzten Monaten der Fertigstellung den größten Druck von mir genommen und mir immer wieder die Zuversicht gegeben, die Promotion erfolgreich zu Ende führen zu können. Aus diesem Grund widme ich ihnen die vorliegende Arbeit. VII Bei meinem Sohn Jan-Niklas möchte ich mich dafür bedanken, dass er mir durch seine kind liche Unbeschwertheit und sein sonniges Gemüt immer wieder vor Augen geführt hat, was im Leben wichtig ist und sich hierdurch so manche wissenschaftliche Problemstellung relativiert hat. Ein ganz herzlicher Dank gebührt ferner meinem Schwager Alexander Bücker-Flürenbrock, der die vorliegende Arbeit, insbesondere im Hinblick auf immobilienökonomische Aspekte, einer kritischen inhaltlichen Analyse unterzogen hat. Meiner Schwester Susanne Bücker-Flürenbrock sowie meinen Freunden Susanne Boehncke, Thomas Grebert, Jens und Katrin Greve, Fabrice Jolly, Anke Kannengießer, Steffi Kullen, und Andreas Winkler danke ich ftir die vielen schönen Momente, Aufmunterungen, Ablenkungen und das große Verständnis für Entbehrungen, die ein Promotionsvorhaben mit sich bringen. Besonders herzlich möchte ich mich zudem bei Johannes Wirth ftir seinen kollegialen Zuspruch und seine große Hilfsbereitschaft bei (computer-)technischen Problemen bedanken. Ein abschließender Dank gilt Heike Grimm ftir die engagierte und liebevolle Betreuung meines Sohnes während der ersten beiden Lebensjahre, so dass ich stets guten Gewissens meine Arbeit fortführen konnte. Auch wenn das Privatleben in den vergangenen fünf Jahren sehr oft zu kurz kommen musste, haben meine Familie und Freunde durch viel Verständnis und liebevolle Anteilnahme daftir Sorge getragen, dass das Ziel der Promotion und der Sonnenschein aus meinem Leben nie verschwunden sind. Simone Besemer VIII Inhaltsübersicht Einleitung 2 Entwicklung und Status quo der Betriebsform Shopping-Center 19 3 Theoretische Grundlagen der Planung, Gestaltung und Projektentwicklung von Shopping-Centern 85 4 Grundlagen der empirischen Studien 235 5 Empirische Befunde zur Planung, Gestaltung und Projektentwicklung von Shopping-Centern 311 6 Implikationen für die Shopping-Center-Forschung und -Praxis 461 IX Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis XI Abbildungsverzeichnis XVII Tabellenverzeichnis XXI Abkürzungsverzeichnis XXIII Einleitung 1.1 Ausgangssituation des Shopping-Center-Marktes 1.2 Darstellung empirischer Studien und theoretischer Erklärungsansätze der Shopping-Center-Forschung in der Literatur - eine Bestandsaufnahme 6 1.3 Zielsetzung und Abgrenzung der Arbeit 13 1.4 Gang der Untersuchung 14 2 Entwicklung und Status quo der Betriebsform Shopping-Center 19 2.1 Begriffliche Grundlagen 19 2.1.1 Klassifizierungsmerkmale, Detinitionen und Typen von Shopping-Centern 19 2.1.2 Definitionen und Charakteristika neuerer Shopping-Center-Typen 24 2.1.2.1 Passagen und Galerien 25 2.1.2.2 Urban Entertainment Center 28 2.1.2.3 Spezial-, Themen-und Multi-Themen-Center 30 2.1.2.4 Bahnhofs-und Airport-Center 31 2.1.2.5 Power-Center 33 2.1.2.6 Factory Outlet Center 34 2.1.3 Schematische Einordnung neuerer Shopping-Center-Typen anhand ausgewählter Typisierungsmerkmale 36 2.2 Das Erkenntnisobjekt Shopping-Center aus Perspektive des Immobilien-und Handelsmarketings 40 2.2.1 Theoretische Einordnung des Shopping-Centers in die HandeIs- und Immobilienbetriebswirtschafts1ehre 40 2.2.2 Klassifizierung von Immobilienarten 42 2.2.3 Besondere Charakteristika der Immobilie Shopping-Center 44 2.2.4 Merkmale, Tendenzen und Entwicklungen des Shopping-Center-Marktes 49 2.3 Rahmenbedingungen und planungsrelevante Trends für Shopping-Center 55 2.3.1 Politische Rahmenbedingungen 55 2.3.1.1 Räumlicher Strukturwandel und Standortmodifikationen 55 2.3.1.2 Gesetzliche Veränderungen 56 2.3.2 Ökonomische und immobilienwirtschaftliche Rahmenbedingungen 59 2.3.2.1 Globalisierung 59 2.3.2.2 Steigender Wettbewerbsdruck und strukturelle Veränderungen 60 2.3.3 Soziokulturelle Rahmenbedingungen 61 2.3.3.1 Erlebnis-, Freizeit-und Convenienceorientierung 61 2.3.3.2 Neubewertung von Raum und Zeit 65 2.3.3.3 Lifestyleorientierung, Thematisierung und Ästhetisierung 66 XI
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