istanbul ili avcılar ilçesi firuzköy mahallesi ıspartakule avrupa konutları-2 7 adet bağımsız bölüm

48 Pages·2012·2.24 MB·Turkish

Altunizade Mah. Sırma Perde Sok.
Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST.

Tel : [phone]
Faks : (216) 474 03 46

[email protected] www.ygd.com.tr

İSTANBUL İLİ AVCILAR İLÇESİ FİRUZKÖY MAHALLESİ
ISPARTAKULE AVRUPA KONUTLARI-2
7 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
İSTANBUL, ARALIK 2011
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–11.11– 179 No.lu Rapor
GAYRİMENK UL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ
İSTANBUL İLİ AVCILAR İLÇESİ ISPARTAKULE-2
DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ AVRUPA KONUTLARI 7 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM
DEĞERLEME RAPORU
DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
RAPORU HAZIRLAYAN KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
RAPOR TARİHİ 30.12.2011
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ
Gayrimenkuller üzerinde takyidat yoktur. Bkz. Rapor sayfa
TAPU BİLGİLERİ 6-8
MEVCUT KULLANIM KULLANIMDA
İMAR DURUMU Bkz. Rapor sayfa 9
DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ)
PROJENİN ARSA DEĞERİ 25.870.160,00 TL
PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ 33.113.133,63 TL
PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ
80.640.740,55 TL
DEĞERİ
PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDE EMLAK
37.256.885,85 TL
KONUT GYO A.Ş HİSSESİNE DÜŞEN DEĞER

1
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–11.11– 179 No.lu Rapor

RAPOR BİLGİLERİ ................................................................................................................................... 4
Rapor Tarihi ..................................................................................................................................................... 4
Rapor Numarası ............................................................................................................................................... 4
Rapor Türü ....................................................................................................................................................... 4
Şirket Bilgileri ................................................................................................................................................... 4
Raporu Hazırlayanlar ....................................................................................................................................... 4
Sorumlu Değerleme Uzmanları ....................................................................................................................... 5
Müşteri Adı ve Bilgileri .................................................................................................................................... 5
Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) ............................................................................ 5
Değerleme Tarihi ............................................................................................................................................. 5
Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: .................................................................................................................. 5
GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER .................................................................................... 6
Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu ................................................................................................................... 6
Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri .............................................................................................. 8
Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri ................................................................................................................... 9
Gayrimenkullerin İmar Durumu ....................................................................................................................10
Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler .........................................................................11
GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER .............................................................................................. 11
Bölge Analizi ..................................................................................................................................................11
İstanbul İli ..................................................................................................................................................11
Avcılar İlçesi ...............................................................................................................................................13
Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi ............................................................................................................13
Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi .............................................................................14
Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi ............................................................14
GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ ................................................................................. 15
Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler .................................................................15
Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler ..................................................................15
2
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–11.11– 179 No.lu Rapor
GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ .......... ......................................................................................... 16
Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ..........................................................................16
Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi ..........................................................................................16
Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ..........................................................................................16
Gelir Yöntemi Yaklaşımı .............................................................................................................................17
Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri ..........................................................................17
NİHAİ DEĞER TAKDİRİ ......................................................................................................................... 18
Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması ........................................................................................................18
Çevrede Toplu Konut Değeri Araştırması ......................................................................................................18
Arsa Değeri ....................................................................................................................................................19
Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri ........................................................................................................19
Gelir İndirgeme Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri ........................................................................................20
Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri .............................................................................................22
Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dahil) .................................................................23
Tamamlanmış Projenin Emsal Yöntemi İle Bağımsız Bölüm Bazında Pazar Değeri .......................................23
En Verimli Kullanım Analizi ............................................................................................................................24
Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi ............................................................................................24
RAPOR EKLERİ:..................................................................................................................................... 26

3
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–11.11– 179 No.lu Rapor

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi
30.12.2011
1.2 Rapor Numarası
EMLAK KONUT – 11.11 – 172
1.3 Rapor Türü
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve
Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 14.06.2011 tarihli sözleşme gereği “İşverenin portföyünde
değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının
hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesi, 531 ada 1 parsel
numaralı gayrimenkul üzerindeki Ispartakule Avrupa Konutları 2 projesinde bulunan 7 adet
bağımsız bölümün Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, proje değerlerinin tespitine yönelik,
Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan
temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme
Raporudur.
1.4 Şirket Bilgileri
Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm
ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına
bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla
24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi
kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye
Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme
Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında
Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul
Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar
İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz
internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.
1.5 Raporu Hazırlayanlar
Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir ve Bölge Plancısı Büşra BİTER ile
Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme
Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir.
4
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–11.11– 179 No.lu Rapor
1.6 Sorumlu Değerleme Uzman ı
Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve
Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik
hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada
Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır.

1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri
Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş.
Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8
Ataşehir / İSTANBUL

1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)
“İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul
değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy
Mahallesinde bulunan 531 Ada 1 no.lu parselin üzerinde bulunan konut niteliğindeki 7 adet
bağımsız bölümün SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan
araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu
araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır.

1.9 Değerleme Tarihi : 30.12.2011
1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:
Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul
Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir.

5
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–11.11– 179 No.lu Rapor

2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu
Rapora konu gayrimenkul İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesi 531 ada 1 parsel
numarasında kayıtlı, arsa vasıflı, 25.870,16 m² yüzölçümlü gayrimenkul üzerinde tesis edilen kat
irtifakı sonucu oluşan toplam 6 konut bloğunda bulunan 7 adet meskendir. Tahtakale Mahallesi
(ISPARTAKULE) 531 ada 1 parsel üzerinde projelendirilen Ispartakule Avrupa Konutları Projesi
lüks konut projesidir. Bölge toplu konut alanı olarak belirlenmiş olup, toplam 45.000 konut
hacmine sahiptir. Hızla nitelikli konut projelerinin uygulanmaya başladığı bölgede Avrupa
Konutları Ispartakule 1. Etap evleri, Koza Ispartakule Evleri, Fideltus İnşaatın Olimpos, Efes vs.
toplu konut projeleri, Ağaoğlu İnşaatın My Town Projesi, İhlas İnşaatın Bizim Evler Projeleri
Etaplar halinde uygulamaya geçmiştir. Tüm Projeler prestijli, sosyal donatı içerikli olarak
planlanmaktadır. Bölge Ulaşım ağı, çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısında
nitelikli bir konumdadır. İstanbul’un önemli ulaşım yollarından olan O-3 (TEM) Karayolu
kenarında, doğrudan Ispartakule kavşağı ile bağlantı sağlanan nitelikli ve bilinen bir yer
durumundadır.

6
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–11.11– 179 No.lu Rapor

İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Boğaziçi Köprüsüne 33 km ve Fatih Sultan
Mehmet Köprüsüne takribi 33 km.’dir. Gayrimenkulün, önemli lokasyonlara mesafesi ise;
Atatürk Havalimanına 20 km., Sabiha Gökçen Havalimanına 72 km., Anadolu Otoyolu Ispartakule
Gişelerine ise 1,70 km. dir.

İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Fatih Sultan Mehmet Köprüsünden Edirne istikametine O-
3 karayolu üzerinden ilerlerken Mahmutbey Gişelerini geçtikten 7 km. sonra Ispartakule
Sapağından sağa girilerek Ispartakule Gişelerinden çıkış yapılır. Ispartakule Gişelerinden çıktıktan
250 m sonra sağa U dönüşü yapılır hemen sonra sola girilerek, 450 m. ilerlendikten sonra sağa
dönülür. Bu yol üzerinde 200 m. ilerledikten sonra tekrar sola dönülerek takribi 250 m.
İlerlendiğinde Avrupa Konutları Ispartakule 2. Etaba intikal edilmiş olur.

7
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–11.11– 179 No.lu Rapor

2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri
Rapora konu gayrimenkullerin tapu ve takyidat bilgileri Avcılar Tapu Sicil Müdürlüğü’nden
01.12.2011 tarihinde ve saat 11.57’de temin edilmiştir. Araştırmalara göre toplam 7 adet
bağımsız bölümün üzerinde herhangi bir haciz, şerh ya da rehin bulunmamaktadır. Tüm bağımsız
bölümlerin mülkiyeti Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. üzerinde olup hissesi
tamdır. Edinme sebebi 7 adet bağımsız bölümde müşterek olup kat irtifakı tesisi işlemi ile
01.11.2010 tarih ve 17005 yevmiye no.su ile kayıt altına alınmıştır. Bağımsız bölümler üzerinde
01.11.2010 tarihli yönetim planı bulunmaktadır. 19.07.2011 tarih 12669 yevmiye no.su ile kat
mülkiyetine çevrilmiştir. Bağımsız bölümlerin onaylı takyidat bilgileri ekte sunulmuştur.
Bağımsız
Ada/ Bağımsız Arsa
İl/İlçe Mahalle Yüzölçümü Blok Kat Bölüm Cilt/Sayfa
Parsel Bölüm No Pay/Payda
Nitelik
İstanbul/Avcılar Firuzköy 531/1 25.870,16 1A 13 42 Mesken 56/5496 128/40680
İstanbul/Avcılar Firuzköy 531/1 25.870,16 1B 13 40 Mesken 56/5536 128/40680
İstanbul/Avcılar Firuzköy 531/1 25.870,16 2A ZEMİN 1 Mesken 57/5539 150/40680
İstanbul/Avcılar Firuzköy 531/1 25.870,16 2B ZEMİN 3 Mesken 57/5583 150/40680
İstanbul/Avcılar Firuzköy 531/1 25.870,16 3A ZEMİN 1 Mesken 57/5623 132/40680
İstanbul/Avcılar Firuzköy 531/1 25.870,16 3A 13 42 Mesken 58/5664 128/40680
İstanbul/Avcılar Firuzköy 531/1 25.870,16 3B 13 40 Mesken 58/5704 126/40680

8
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–11.11– 179 No.lu Rapor

2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri
İncelemeye konu gayrimenkul İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesi 531 ada 1 numaralı
parselde kayıtlıdır.
9